万科蓝山借力CBD迎来销售年
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2009-11-25 10:53
毛利率四季度将提升
房地产业特殊的预售结算制度，导致开发商2009年的结算资源中有相当一部分来自2008年的销售。而去年全国各主要市场的住房价格普遍下降，使得今年整个房地产行业的毛利率出现一定下滑。
万科在中报中就披露，由于房地产结算存在滞后性，结算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升及2008年调整期内房价的变化。公司的房地产业务毛利率为23.69％，比上年同期减少5.54个百分点。
在经历了2008年楼市价量齐跌所带来的拿地成本过高、现金流周转不畅等考验后,毛利率下降的“后遗症”开始在今年逐渐体现。大部分券商在研究报告中都预计今年房地产企业的毛利率水平较去年有所下滑。
一位不愿透露姓名的分析师告诉中国证券报记者，由于万科2008年通过降价完成不少销售，肯定会影响到今年企业的毛利率水平，预计今年公司的毛利率将较去年下降2-3个百分点。
不过，不少分析师也认为,万科可以通过项目配置和组合来抵御毛利率下降的不利影响，尤其是部分毛利率较高的项目对公司业绩的拉动作用仍很显著。
国金证券研究员曹旭特表示，10月份万科新增的3个项目中，长春柴油机厂和长春小东沟地块的拿地成本较低，预计毛利率将达到35％，未来有望实现较高回报。“北京的蓝山项目如果按照均价30000元/平方米估算，毛利率也有可能达到35％，高出公司平均的毛利率水平。”
银河证券分析师丁文指出，由于新建商品房供应在2009年四季度仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，因此四季度房价仍将继续上涨。随着后续高房价项目的结算，万科的毛利率将会止跌回升，在四季度有所好转。
年底有望冲回减值
万科的管理层曾表示，公司将努力从规模速度型增长转向质量效益型增长，精确把握客户需求，更有效地分配建造成本。
从财务报表上看，控制成本费用水平已经成为公司抵御毛利率下滑的重要手段。银河证券统计显示，前三季度公司三项费用水平均有大幅改善，其中，管理费用比去年同期降低11.6％，销售费用比去年同期降低17.6％，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例同比降低35.0％。而同期投资收益同比增长361.16％，其中来自于对联营企业和合营企业的投资收益增长140.5％。费用率的大幅下降和投资收益提高，部分抵消了毛利率下降对净利润率的影响。
此外，业内普遍预计，去年年底大额计提的减值准备将有可能在年底冲回，这对公司业绩也将有所提升。
曹旭特指出，由于房价的上涨，存货减值准备有继续被冲回的可能。三季度公司冲回存货减值准备0.16亿元，年初至今累计冲回2.84亿元，目前尚有减值计提额9.46亿元。其中，北京西大望路计提的1.21亿元减值随着项目上市很有可能在四季度冲回。
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