上海迪士尼土地悬疑：拆迁补偿与房价差距巨大
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-11-25 10:58
116公顷、6000亩、107平方公里，到底哪个是上海迪士尼的占地面积？
本报记者独家掌握的一份材料显示，浦东已经着手拆迁征地6000亩，作为迪士尼项目建设用地。
这6000亩地块又叫A1土地储备地块，上海规划和国土资源局明确公告了用于“布宜诺”项目建设，而布宜诺项目也即迪士尼的别称。
由浦东新区川沙功能区政府人士提供的这份名为《A1土地储备地块及杜坊A、B地块配套商品房土地储备项目房屋拆迁补偿操作口径》方案显示，迪士尼地块的房屋拆迁补偿工作已于11月9日启动。
上海浦东新区土地资源储备中心正作为建设方，统一拆迁平整A1地块，然后将土地储备，再通过招拍挂程序将土地转让给迪士尼相关公司。
但浦东拆迁征地的A1地块面积，近乎四倍超过了国家发改委公布批准的上海迪士尼项目占地面积。根据11月23日国家发改委公告的批复，116公顷（相当于1740亩）项目用地已经包括了游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。
这让上海方面颇为尴尬：一方面，上海迪士尼将因此成为全球最小的迪士尼项目；另一方面，让正在拆迁征用的6000亩A1地块的正当性备受争议。
这还意味着，迪士尼的利益链条悬疑逼近：浦东方面作为土地的一级开发商，这些正在被运作上市的土地，究竟是以土地入股迪士尼项目，还是通过招拍挂形式售予迪士尼项目公司？这其中产生的利益空间，是一个巨大的想象空间。
116公顷VS6000亩
浦东方面拒绝全球MINI迪士尼（最小的）的称号。
对于面积等问题，浦东新区经信委主任吴泉国，同时也是迪士尼办公室中方负责人之一，婉拒了本报记者的询问，“不要为难我了，保密协议你是知道的”。
根据此前上海和浦东各个渠道传出的消息，上海迪士尼一度以超过100平方公里的规模，傲视全球。
浦东改革与发展研究员秘书长杨周彝也向本报记者证实，上海方面上报的方案报批的整体规划方案是107平方公里，包括所有配套设施在内。杨曾参与上海迪士尼项目的前期调研。
国土资源部人士亦对本报记者透露，按最后核准的116公顷，上海上报时的面积其实不止这么大。
按照土地管理法规定，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，都需要报国务院批准，上海迪士尼项目已经核准的面积达到了116公顷，已经远远达到了国务院审批的范围。
11月24日，浦东多位政府人士证实，上海单方面的解读是，国家发改委批准的116公顷面积为第一期面积。
但由于发改委的公告，并未提及项目的分期。这让上海迪士尼甫落子却悬疑再起。
“一种可能是，上海目前用于补偿基本农田的土地指标非常少，如果一次性审批下来，上海难做到占补平衡。”国土资源部华东督察中心人士透露。
尽管国家发改委只批准了116公顷的项目建设用地，浦东方面加快了拆迁征地的进程。A1地块明确显示，合计征地面积为4089435.0平方米，约为6000亩。《口径》也明确提出的拆迁时间表，为了加快拆迁步伐，浦东方面规定，在2010年2月11日之前搬迁的将有奖励。
预计明年7月份，上海市浦东新区土地资源储备中心完成所有搬迁任务并实现土地平整，并完成储备程序。
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