上海迪士尼土地悬疑：拆迁补偿与房价差距巨大
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-11-25 10:58
迪士尼利益链之端：土地储备的算盘
不仅面积存有悬疑，还有补偿标准值得探讨。
在上海，按照区域划分的居住房屋最低补偿单价标准分为A、B、C、D类地段，其中A地段补偿最高，D地段相对赔偿较低。
记者获悉，目前进入A1地块的迪士尼用地，被定为D类地块，房屋土地使用权基价补偿标准为1350元/㎡。
虽然以往川沙属于偏僻地段划为D类无可争议，但考虑到迪士尼落地后已经引发的土地价格飙升现象，补偿标准似乎值得重新考量。
杨周彝介绍，目前A1地块处于前期平整阶段，将各种土地性质全部变成国有土地，然后进行储备，“再经过招拍挂程序变更为迪士尼的土地”。
浦东新区政府前期将出资补贴拆迁老百姓，平整等费用亦由浦东政府承担。由于目前A1地块属于前期储备项目，“所以资金都由政府出资，但政府在后期将平整的土地出让时候会有大的收益，因此，政府只是先垫资而已”。杨周彝表示。
这就是“熟地”的形成过程。熟地出让后，政府可将这些服务配套进行系统的审批，同时政府可以事前明确该块土地的性质，确定开发楼房的高度和容积率，开发商拿到后马上就可开工建设。
“按目前的各个城市的情况不一，大致各地的做地成本（拆迁补偿及七通一平），一般在50%左右，也就是说，一块10亿拍卖价的土地，有5亿进入了政府的腰包，现在地王价格那么高，溢价率非常大。”薛建雄告诉本报。
值得一提的是，就在迪士尼公布的当天，浦东拍卖川沙的两幅，成交价分别为11.9亿元和4950万元，在基准价的溢价率高达264％和427.2％，创造溢价新高。
所谓的基准价，就是政府算入一定的造地成本后，再请评估公司评估该块土地在目前的基准价格，这个价格对于政府而言就是盈利的，何况川沙的这两块地最后拍卖时，已经翻了2－4倍。
但在最后与迪士尼方的合作模式上，上海究竟是采用土地入股，还是土地出让，基本还是要看上海和迪士尼的谈判结果。但无论哪一种方式，低价征地，高溢价收入，已经成为上海迪士尼项目利益链条上的最直接的可观收入。
尽管如此，考虑到迪士尼项目的特殊性，平整后的土地出让收益会较高，浦东新区政府就会从中赚取“差价”，问题是，“差价”如何惠及当地？
目前，在补偿标准上，补偿分为土地补偿、房屋补偿等，房屋拆迁补偿则是其中大头，上海市房屋土地资源管理局的调查显示，房屋动迁补偿费占55.8%。
据本报了解，目前拆迁补偿基本确定在1平方米房子货币补偿金额为3450元左右，这与周边房子市场价格差距甚大。
除了货币之外，《口径》还规定自行购房补贴、与货币补偿金额同等价值的产权房调换等方式。
据了解，房子安置有现房和期房两种形式，现房安置基价为3450元，期房安置基价为3750元。
不过，由于早先盛传迪士尼落户当地，川沙地区房价已从2006年2000元-3000元/㎡上涨到现在均价13000元/㎡左右。
对于每平方米只有3450元的补偿，当地百姓普遍觉得较少。11月23日，川沙新镇赵行村一位村民对本报记者表示，“对以往川沙这是合理的，但现在川沙房价暴涨，自己本想选择自行购房的方式，现在可能得到的补偿款项买不起房子”。
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