地王年底再涌 房价预期调高？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-11-26 09:34
美联地产市场部总监张大伟告诉本报记者，顺义别墅龙湖滟澜山的一位业主，因准备移民出国，11月初将自己5居350平米的别墅在美联物业中央别墅区分行挂牌740万。11月20日顺义新地王诞生的当天下午，该客户将自己的挂牌价格提高至800万。
业内人士根据新地王的容积率和楼面地价判断，新地王出售价格应为每平方米5万元以上，而目前该区域天竺二手别墅价格仅为每平方米2万元至3.5万元左右。
与美联地产一样，区域内的中介公司员工在随后几天，除了接待大量新增的购房客户，大部分的工作是接房主修改房价的电话。
被推高的房价
国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示，房企之所以有能力大肆拿地，地王屡现，与充足的流动性有关系。据国家统计局1至10月房地产资金来源数据分析，2009年的房地产企业，资金相对宽裕，其中很大成分是政府的贷款支持，尤其是国企，获得资金的渠道较宽。
邹晓云分析说，“市场上钱太多，不仅是银行贷款，还有国外热钱，这些钱相当一部分没有进入实体经济，而是流入了虚拟经济，一部分钱流入到土地购置中。”
顺义高价地诞生后，北京将陆续有一些“重量级”地块入市。根据北京土地储备中心显示，朝阳公园地块和奥运南区商业地块已开始挂牌，中服地块也有可能在2009年底入市。亚豪机构研究人士判断，接下来即将拍卖的地块将比顺义地块价格更高。北京“地王”记录很快将被改写。
一项数据，可以从侧面佐证高价地的频繁诞生。亚豪机构提供的研究数据显示，2009年以来，土地开发投资激增明显，前三季度北京的土地开发投资总额达35.6亿元，与5年来全年的历史最高水平相当，但土地购置和开发面积却居于历史低位。这与2009年来土地市场过热、高价地频出有直接关系。价格升高的同时，土地出让面积却位于历史低位。
地价上涨的预期令市场普遍担忧房价会进一步上涨。今年7月，国土资源部公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示，620个案例地价占房价比例平均为23.2％，但该报告刚刚公布就立刻引起行业协会的异议。
中房协副会长兼秘书长朱中一接受采访时公开表示，有两个关键问题必须要指出：一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格有时间差。二是土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。在国土资源部公布的地价中，缺少计算土地增值税。
邹晓云认为，由于“地王”一年后甚至几年后产品才能入市，对市场更多是心理上的影响。现实是，区域地王产生后，对周边房价的影响。例如地王频出的北京广渠路地段，广渠路10号地诞生后，该区域一二手房价均迅速上涨。21世纪不动产门店经理称，有的房主挂牌价一周内二手房每平方米上涨了3000元。首城国际的价格已由年初的每平方米13000元涨至21500元，计划于2010年2月推出的时代帝景预计开盘价格也在每平方米25000至30000元之间。
亚豪机构认为，地王的出现，不仅导致开发成本的增加，形成了房价预期上涨的走势，同时对周边项目的在售价格起到了直接支撑的作用。
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