王军：转型阵痛中的鹏润
http://www.haozhai.cn 文章来源: 《观点》杂志 2009-11-26 11:21
这个能力是很多公司没有进行研究的，其实房地产的土地市场的买家就是我们的同行，所以很多公司没有研究自己的同行，而我们研究了同行。当时选取了在国内整个地产界，我们去某地投资时可能会形成竞争的四大家企业。这四大家企业大部分都是上市公司，他们的财务报表可以从公开市场拿到，然后分析他们的财务报表，根据财务报表情况分析他们现金的状态、资金回笼的情况、负债的情况，根据这个判断他有没有能力拿地。
在这里面做了一个假设，这个假设是行业里面的一个规律，就是无论市场好还是坏，作为上市公司来说，一定要保持业绩的平稳的上升，所以市场再差，上市公司也要去拿地，因为市场的需求存在着。还有一个原因就是任何一个大的地产公司不可能不拿地空着没事干。基于这几个方面的判断，通过一系列的分析，得出上面结论，就是08年10月份到09年3月份是拿地的最好时机。因为那个时间，大家都有段时间不拿地的，过了这个时间段之后，会有很多公司已经恢复回来了，那个时候竞争就很激烈。也就是说，从09年3月份开始，竞争就会激烈。在之前一段时间刚好竞争不激烈，所以我们觉得这个时间应该去拿地。
观点地产新媒体：在08年、09年之间房地产经过一轮的调整，鹏润是怎么样度过这个调整期的？据我们了解鹏润当时没怎么拿地？
王军：我们当时准备拿五个项目，其中跟保利合作的以13亿元拿下上海一个项目，然后在十月份公司出了一些变故，就这些项目本来就已经在拿的阶段，但临时刹车了，非常遗憾，但是我们的判断被证明是非常准确的。根据之前做的这个研究，我们进行了大规模的战略转型，鹏润地产原来是以持有的物业为主的地产商，北京曾经最大的写字楼是鹏润开发的，目前也是北京规模第二大的写字楼。目前北京在建的最大的城市综合体(国美广场)也是我们开发的，现在正在建。
我们要增加销售类物业的比例，降低持有类物业的比例，所以对不符合我们发展战略的一些项目进行了转让，然后使得资源、资金具有充足的流动性和周转率，紧接才可以着进行大规模的投资，就是要销售类物业的方向正在投资，包括上个月在上海又开了一块地。我们都一直在做这方面的转型。
关于转型与上市
观点地产新媒体：能具体谈谈鹏润转型的计划吗？
王军：战略层面发展的变化，就是从原来的这种机会导向型转向了战略导向型，从原来以持有型物业为主转向了以销售类物业为主。这两点就是最主要的。
原来整个房地产以这种持有的物业为主要开发方向的一种形势。然后我上任兼任总裁就在进行战略转型，根据对市场的研判，要降低这种持有类物业的比例和增加销售类物业的比例，销售类物业主要是住宅，中高端的住宅，我觉得这一类的比例是要进行提升的，所以在战略上作了大规模的转型，我提出的是要做中国的集成地产商，这是个全新的概念。这个就是基于我们对市场基本的研判，然后根据研判再结合我们自身所拥有的一些独特的资源优势，给自己作出的定位，就是我们的家电里面有非常强的资源整合能力和溢价能力，我们中国的家居和家电，3C产业的这种智能化电子产品是非常紧密的一个关联产业，我们正在把这些产业进行集合。
具体说就是分三步走。第一步我们首先在厨房和卫生间这个层面进行标准化和系统化，第二步就是把很多家电的功能相关的部分融合在一起，进行功能层面融合，让它减少使用的空间。第三步就是与整个房间的布局进行融合。在第一个层面上,比如说厨房有不同的系列，每个系列的房间都是固定的布局。这就是我们的优势，家电企业有这方面的溢价能力，要求他给我们定制，同时增加我们的溢价能力，但不增加成本，而且规模上来以后，成本还会更低。对于消费者来说，这样进行集合之后，成本就比消费者自己装修更节省。第一从空间上节省，第二从费用上节省，第三因为作为地产公司，我们考虑的会比消费者更细，这样出来的产品，对客户来说是性价比极高的。
第二个层面就是全屋的智能化集合。目前来说，智能家电和智能的3C产品是发展最快的一个领域，我们要紧密的跟这种最新的智能产品结合，进行全屋的智能化家居生活，给客户提供成品化的、全智能化的房屋，然后才是全系统化的、一体化的集成工程。这是第二个阶段。
到第三个阶段，规模足够大的时候，我们就发展就成了一个集成商，集成的东西就会很多，同时也成了一个渠道商。厂家直接到我们开发商，然后到消费者，就可能省下整个中间的环节。对消费者来说，在成本上会有巨大的优势。同时，进行这种集合之后，对客户来说，提供了全智能的，特别是系统集成这一块，我们通过这种价值工程能把产品做到最优化。这就是我们要满足的改善型的需求，必须要走在这种市场前列。我们第一结合自己的资源优势，第二结合我们对市场的研判，我们对未来的房地产市场一定是改善型需求的市场，这就是我们整体的战略。
观点地产新媒体：这个转型正处于哪个阶段？您刚才提到08年鹏润准备上市，目前公司关于上市进展到哪个阶段？
王军：现在正在产品研发阶段。第一步这种厨房、卫生间的标准化和系列化我们正在做。
在2008年我们是准备上市的，不过因为我们停牌是07年10月份，停牌价格过高，而08年刚好因为市场的不景气，导致了资产估值偏低，两个因素再加上当时的市场存在巨大的不确定因素，因此为了股民和股东的利益就暂时放弃了上市的机会。
鹏润地产上市是我们一直追求的目标，在现阶段首先是把内功练好，把产品项目做好，然后为上市创造更好的空间。目前上市对我们来说不是很急迫，就目前的战略调整，我们觉得现在时机还不是很成熟。因为上市不是说一个地产公司就必须要上市，虽然上市对企业发展比较有利，但是我们选择了这种战略之后，认为现阶段不上市比上市好。但上市是公司发展的方向，一旦公司的规模资金等各方面的因素符合条件的情况下还是会上市。
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