楼市疯狂 北京最大和最久烂尾楼经包装天价上市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京商报 2009-12-01 09:24
癫狂楼市力促烂尾“活蹦乱跳”
“现在北京乃至一些一线城市可以寻觅到的烂尾楼，大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物，是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。”曾参与盘活多处烂尾楼的北京四方达房地产公司总经理杨少锋告诉记者，造成烂尾楼现象的原因很多，但总而观之，无外乎几个原因：首先是局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。其次，由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源被迫停工，例如上海、北京的许多烂尾楼就是在1997年亚洲金融风暴时形成的。而市场定位不准、暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”。此外，停工求变或因施工质量低劣、被迫停工导致的烂尾楼也不在少数。
据北京市住建委2008年的调查，北京市有“烂尾”历史的项目近50个。目前北京的“烂尾楼”多数都已搁置五六年以上，个别项目甚至超过了10年。CBD、西直门、亚运村、东二环、宣武门等地，都存在数量不等的“烂尾楼”。
然而，曾经被称为城市盲肠的“烂尾楼”，近来为何一下子成为抢手货？“现在国内房地产市场的持续火爆和土地价格飞速上涨、拿地越发困难是‘烂尾楼’重新抢手的重要原因。”在杨少锋看来， 土地作为不可再生的稀缺资源，偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视“烂尾楼”的价值，而目前的“烂尾楼”项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓是“短、平、快”的捷径。
除了火爆楼市带来的拿地难，投资少、回报快、政府支持力度大也是现在烂尾楼咸鱼翻身的另一个主要原因。国土部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云告诉记者，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和少量的收购及改造资金，而其回报率却相当可观。
以上述朝阳首府为例，龙洋地产接手时，该片烂尾楼已建成3栋11层板楼和1栋15层塔楼，内部全部以酒店规划设计建造，而改造后的朝阳首府，会将原来用做酒店的房间改成住宅形式，除了内部结构外，外部工程仅限于楼盘的外立面及园林的升级改造，最晚明年也可以完工。
同时，按照2008年9月龙洋地产5.62亿元的收购价格计算，未来入市的朝阳首府楼面价格为8209元/平方米。即便是其全部拆掉重建，按照北京市高端住宅项目5000元左右的建筑成本，龙洋此次“收破烂”，短短一年内便可给自己带来近200%的利润。
“这还是假设龙洋全部用自有资金支付的，如果其收购朝阳首府是得到银行支持，那么5亿多元的收购价，自付资金只需要1/2甚至1/3，加上改造所花费的几千万，最终投资回报比更可超过300%。”戴德梁行一位曾接触过朝阳首府项目的工作人员向记者介绍。
此外，由于烂尾楼一直是城市建设中的一个难点，长期妨碍着市政建设规划的完善，解决烂尾楼问题也始终是城市相关部门的工作之一。因此，烂尾楼的改造有望能得到政府一定程序上的政策扶持。
而一般市中心房地产项目的规划立项要顺利通过政府审批往往程序复杂。如果是“烂尾”项目，政府部门的要求就变得很容易统一而且简单：只要比烂尾楼好就行了。同时，政府会主动提供帮助缩短审批时间。
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