“看不懂”中国房市 外资基金酝酿转型
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-12-01 13:34
冰火两重天。在国内信托公司追逐发行房地产信托基金产品之时，外资房地产基金对投资中国房地产表现冷淡。
11月26日，保德信房地产投资管理北亚太区董事总经理林熙龄在香港的一个房企融资论坛上表示，2009年该公司未在中国投资房地产项目或公司，其对中国楼市的短期市场并不看好。
汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃亦称，今年该基金仅完成一项商业地产投资手续，标的也不在一线城市。
中国房价快速猛涨，令外资警惕踌躇，而税收等制度约束也限制了外资基金的投资冲动。
不过，业内人士透露，许多基金正在谋划在国内直接设立人民币房地产基金，目前已初露端倪。
警惕中国房地产变现能力
美国保德信金融集团房地产投资管理公司是美国保德信金融集团的子公司，管理超过301亿美元的房地产资产。
然而，这一外资房地产基金风向标现在对中国房地产保有足够的警惕。
“如何将土地的价值提升并且变现，是我们选择房地产企业的重要标准，但目前风险很大。”该公司董事总经理林熙龄对记者称。
他的风险判断依据是，今年以来，中国房地产已经累计了过高的涨幅，国内投资已达“高温”。
据统计，今年前三季度全国商品房销售面积为58371万平方米，同比增长了44.8％。
投资方面，房地产投资在政府项目投资出现疲态的情况下，很快接过了接力棒，9月份房地产新增贷款增速为37％，已经超过了固定资产投资的整体增速（33.3％）。整体来看，9月份的国房景气指数为101.08，已经达到近一年以来的最高点。
林熙龄表示，有些(基金)投资了一些房地产企业，这些企业拥有几千万平方米的土地储备或是多少平方公里的面积，但只是开发了一点点，原因微妙，“投资中国地产，关键还是要看房企是否有操控能力和土地变现能力。”
正是本着风险考量，林熙龄告诉记者，今年保德信没有投资一个中国的房地产项目。据他了解，今年外资房地产基金普遍对中国房地产投资表现出审慎态度，投资了中国项目的不到10个，与内资的房地产信托基金的火爆截然不同。
西南财经大学信托与理财研究所的数据显示，今年前三季度，全国共发行信托产品857款，募集资金710亿元，其中房地产信托发行114款，募资166亿元，占比达23％。10月，房地产信托发行19款，金额28.69亿元，占比升至31.82％，房地产信托产品的销售呈现持续火爆态势。
“虽然房地产长期是上涨的，但当前国内房地产业我看不懂。”林熙龄明确表示。他认为，从国际上看，房地产发展周期一般是7年左右，但国内只有3年或5年。虽然不是每一个市场都有危机，但他认为有一些区域（一线城市）比较敏感，跟经济没有挂钩，所以保德信会稳妥一点。
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