“看不懂”中国房市 外资基金酝酿转型
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-12-01 13:34
投资形态“转型”
在上述论坛现场，汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃受访时说，今年该基金同样没有投资大陆的项目，本月其参与投资的1个项目，还是在去年年底拍板的。
据透露，这个项目并不在发达的一线城市，而是位于北方的商业地产项目，零售业知名公司“乐购”是筹资方。利用这笔资金，乐购将在中国建立第一家购物中心——位于中国东北城市抚顺的50万平方英尺的零售、娱乐与住宅中心，此外，其还将在中国北方的鞍山市和秦皇岛市开设两家购物中心。
“当时的时机不错，我们投资额是1.4亿美元。”张虎跃告诉记者。
外资房地产基金在中国的退出可从另一来源获得证实。物业顾问机构DTZ戴德梁行11月发布的大宗物业投资市场分析报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84％。
有业内人士认为，外资基金投资中国房地产积极性不高，除了目前房价高企外，税收等制度约束也限制了投资冲动。
麦格里资本（香港）有限公司董事总经理郑宝川表示，外资基金进入中国成为经营实体后，就需要缴纳土地增值税等各种税收，境外资本在中国投资物业的所得须缴纳10％的预提所得税，而在美国、澳大利亚、新加坡等成熟市场，没有如此沉重的税务负担。
为了降低费用成本，许多外资基金正在酝酿一次“转型”。
30日，DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成接受本报采访时透露，今年仅约5个外资基金投资了中国房地产，而以往一般都有十多个。不过，在低调的外表之下，许多外资基金正在筹备，准备在中国设立人民币房地产基金。在国内募集人民币基金，收益直接在国内分配，税费成本会降低，利润空间变大。
越来越多的外资房地产基金已认识到外币资金投资中国房地产的诸多不便。外汇额度需要中国政府审批，耗时较长；外资基金税费较高。当前从融资难易程度看，海外正处于金融危机中心，外资基金在海外的融资成本很高。
目前，海外基金一全新的投资模式正乘政策东风。黑石和陆家嘴（600663）集团在上海建立的首只人民币基金“中华发展投资基金”，欧洲金融机构里昂证券与国盛集团共同发起设立的人民币私募股权基金。中国对保险公司资金投资中国房地产的“禁令”今年开闸，这也让未来外资基金有扩大投资中国房产的可能。
叶建成称，上述人民币基金和外资基金入股的保险资金，未来或有两种投资渠道：一是直接收购物业，二是入股或收购具有潜力的房地产公司。根据资金来源和基金类型不同，其投资回报率一般在10％～20％之间，“在房价、地价回落，回报率恢复后，外资基金会以新面孔卷土重来。”
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