高端住宅市场火爆蕴含风险 理性购买是关键
http://www.haozhai.cn 文章来源: 宁波日报 周爱娟 2009-12-03 11:44
近几个月来,宁波高端住宅销售市场持续火爆,许多房源一经面市就被迅速抢购。高端住宅价格持续上扬,部分楼盘单价迅速突破两万元,与此同时,高档住宅的成交量大幅上升,甚至创出历史新高。例如,皇冠二期开盘,购房者连夜排队抢购,几天内销售过半。此前,ART蓝海二期开盘,受到高端买家的热烈追捧。
东外滩花园、卡纳湖谷等高端项目也销售顺畅。一系列迹象表明,高端住宅成交正成为宁波房价居高不下的支撑点。这类产品的投资同样是目前宁波房地产市场最吸引人的领域。但是,近期一系列信号提醒高端住宅的投资者。那就是,高端住宅在赚取高额利润的同时蕴含着逐渐增高的投资风险。
买高端住宅多为保值增值
据咨询公司统计,目前投资高端物业的主要有两类人群,一是宁波大量的私营企业主,二是宁波优势行业的高管。统计发现,上述两类人群中相当一部分人存在对通胀预期的担心,在他们看来,相比其他的投资渠道,楼市相对较好,可以成为资产避风港。在不少高端项目的销售现场,不乏投资客的身影,即便某些楼盘每平方米两三万元的价格也丝毫不会影响销售速度。销售人员表示,目前多数购房者都表示保值增值需求是他们最为关注的。某房产公司负责人也介绍,在市民的资产配置里,房地产已经占很高的比重,很多家庭大半的资产是房地产。现在将资金单纯只用来储蓄的家庭已经越来越少了,大家更愿意将钱拿出来投资,但投资股市风险相对较高,所以投资房地产保值增值机会还是较大。在很多人有通胀预期的情况下,当前很多市民之所以按揭比例过高也要购买高端住宅,最大动机在于保值增值需求。
近期,各大银行的第二套房贷政策开始逐渐收紧,在货币政策逐渐转变的预期下,高端住宅的市场成交量能否持续目前的情形,就成了高端住宅投资者的疑问。业内人士称,一般情况下,购买高端物业的购房者,手中的现金应该有上千万元,才会出手总价动辄几百万元的房产。这部分人对信贷资金的依赖并不大,也不容易受收紧的房屋信贷政策影响。另外,高端物业的保值能力比普通住宅高10%-20%,投资者一般会长期持有。而且投资高端物业的购房者多为多次置业者,如果市场调整,他们也不会急于出售,这也会保证高端物业市场的价格平稳。另外,高端物业要么占有稀缺地段,要么占有稀缺自然资源,从长期来看,具有投资价值。但目前的实际情况却是,高端住宅的买家中,不仅有实力雄厚的长期持有者,还有大量的投资及投机性需求,他们往往希望用最少的资金赚取最大的利润,依赖银行资金的比例过大,一旦政策风向转变,将面临资金风险。即便是楼市平稳,利息成本以及税收成本的增加也会导致预期目的难以达到。
理性购买重视投资风险
由于价格的传递效应,高端住宅热销对楼市整体的影响不容忽视。事实上,某个楼盘先期把价格调到一个高位后,周边的楼盘迅即上调自己的价格。而一个板块房价的高涨,又顺势传递给了其他板块的楼盘。如此,宁波楼市整体房价拉升,而楼市蕴含的风险也正在逐渐增加。
近期,政府高层接连针对楼市表态,要抑制投机性购房。楼市泡沫不仅关系百姓住房问题,也关系着宏观经济安全运行。另外,二手房营业税优惠政策是否延续的问题正在困扰业界,并导致一些重点城市二手房成交猛增。在这种政策敏感时刻,再加上来自政府高层的一些言论,使得业界对新一轮房地产调控的预期更加浓厚。
前几年,投资及投机性需求一直被政府认为是导致高房价的主因,曾经遭到多次打压,如今,似乎又将面临这样的节点。相关部门研究人员认为,投资及投机性购房的比例过大,尤其是在热点城市。专业咨询公司人员表示,投资及投机性购房一直是受到抑制的,现在的信贷政策条文规定也是抑制投机性需求的,但依照目前的实际情况没有被严厉限制。如果没有全面紧缩的政策,投机性购房的态势不会有根本上的变化。从今年下半年开始,银行纷纷开始收紧房贷量,包括取消七折利率以及提高首付比例。不过由于单项政策影响较小,各地的成交量依然火爆。去年底,对于免征营业税的对象放宽到2年以上的二手房,大大降低二手房交易的成本。如果取消这项规定,恢复到5年这一标准,5.5%的营业税对投机性需求具有较强杀伤力。这项政策也一直被看成是专为抑制楼市投机而设置的。因此,购买高端住宅在这个阶段因为政策层面的不确定性增大了投资风险。
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