大龙地产无法公开融资 如何支付50亿元地款成谜
http://www.haozhai.cn 文章来源: 证券日报 2009-12-04 10:54
虽然有极少数“地王”项目也如期上市销售，但从所拿土地的成交楼板价与其项目的成交价格来看，该部分项目不仅没有盈利，而且还极有可能亏本。如重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块，土地成交楼板价高达3260元/平方米，项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建筑安装成本、管理费用等其他税费，该项目不仅没有盈利空间，反而会亏本。
所以说别看大龙地产以50.5亿元标价成功击退了所有竞争对手，但如果其不能很好解决今后的盈利和巨额资金来源问题，竞拍后的这块土地很可能会成为压垮大龙地产的巨大包袱。
大龙地产称，此次竞得的地块将用来建联排、叠厅式住宅。按50.5亿元计算，该地块楼面价已高达29859元/平方米，再加上其它建筑成本，该项目全部开发成本将在4万元/平方米左右。产品要卖到60000元/平方米，才能达到一般的财务指标要求。但据了解，目前与该地块毗邻的龙湾别墅、龙湖滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间。
而从目前来看，大龙地产要想在将来能够有较好的盈利，唯一的赚钱方式就是拉长周期等待价格上涨，但这样的“拉长周期”如何与囤地不开发和捂盘区别开来，如何降低财务成本，大龙还真得费点心思。
所以虽然大龙地产以50.5亿元标价成功击退了所有竞争对手，然而，如果不能很好解决今后的盈利和巨额资金来源问题，竞拍后的这块土地很可能会成为压垮大龙地产的巨大包袱。
开发能力受到质疑
北京联达四方总经理杨少锋对《证券日报》记者表示：“大龙地产作为区域性房地产开发企业，其开发水平在业内确实很一般。”而记者在联系另外两家地产公司老总的时候，对方竟然称在大龙地产拿下新地王前，他们对这个房企均是闻所未闻。
而竞拍结束后，大龙地产新闻发言人马志方在接受媒体采访时表示，公司是顺义区最大的地产公司，市场占有率约60％，主要开发高端住宅，在王府井、宣武门附近都开发过项目。
但据记者了解，大龙地产在宣武门的某项目拆迁工作长时间陷入困局，占压了公司资金的同时，也损耗了时间和成本。尽管其母公司可以提供较为强大的支持，但从整体上看，还是给人以实力不足的感觉。
业内同行也对记者表示大龙地产此举有些冒进，毕竟从低端的产品突然到最高端的产品，对于企业的资金实力、公司治理、开发团队等都是很大的挑战。
而之前就有消息称，一些因买房与大龙公司有过几次接触的房主表示，虽然自己家的商品房都是由大龙公司开发的，但是对于大龙此次的大手笔，还是持怀疑的态度。其户型设计和小区建设，都跟“洋气”和“高档”搭不上边。不知道大龙建别墅能建成什么样。
地王效应推高周边房价
华远地产（600743）的任志强近日表示，地王本身没有什么，关键是地王的产生可以推动周边所有房价的上涨。
有业内人士就表示，大龙地产举牌带来的一个好处就是为当地的地价树立一个新标杆儿，撑了目前顺义的在售项目和当地房价。
而据记者了解，新地王产生后的这十几天里，顺义的独栋别墅挂牌均价已经达到了38000元/平方米左右，环比11月上半月上涨了9.5％。而叠拼别墅等也由19500元/平方米上涨到了21800元/平方米左右，涨幅达到了12.5％。
让人们感到担心的是，这种明里暗里助推地价的做法究竟能让高地价高房价维持多久，这个泡沫究竟何时能够破灭，世人皆不得而知。
如果房价和土地价格真的开始下跌，所有的风险就将转嫁给提供融资的银行和购买其股票的投资者。那么作为一家上市公司是否应该为他们投资者多考虑一下呢。
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