《2010亚太区房地产市场新兴趋势报告
http://www.haozhai.cn 文章来源: 普华永道 2009-12-04 15:41
关于亚太区房地产市场新兴趋势报告
内容概要
雷曼兄弟的破产引发了全球范围内一连串的金融和经济崩溃，但在一年多后亚洲的房地产市场却出人意料的表现强劲，远远强于欧洲和美国。尽管亚洲地区在08年至09年初也出现了类似于西方经济体的房价和房租陡然下跌的局面，但是中国经济超乎寻常的韧性使整个亚洲市场在09年下半年还是有所回升，这主要得益于中国政府采取的一系列财政和货币刺激政策。
多个亚洲市场在09年末开始发出积极的信号。在中国市场的强势带动下，交易量从很低的点位获得反弹。整个地区的房地产市场价格上升。虽然整体涨幅有限，但某些资产种类和某些区域市场（尤其是中国）上涨显著。
除此之外，整个亚洲房地产板块，目前为止几乎没有抵押房屋销售止损的案例。超强的流动性在这过程中扮演了极为重要的角色，同时也有着其它因素的作用：
"亚洲各国的贷款价值比从未达到像西方经济体那样危险的高度。因此，房产价格的下跌并没有给很多贷款人带来还贷的问题。
"亚洲各国银行没有遭受衍生资产投资的重创，普遍保持了良好的资金充盈率。正因如此，很多银行在遇到可能违约的贷款案例时，没有很大动力收房止损。当地的商业文化通常也不支持收房止损的做法。
"这一地区的许多大型投资机构已经开始通过资本市场（尤其在澳大利亚和新加坡）重新获得资金，及时减轻了债务负担。
"业界心态整体乐观。
尽管如此，局势依然还是很紧张。从历史上来看，亚洲的房地产投资绝大部分依靠银行放贷获得融资。在全球危机发生后，除了给最优质客户（往往也是最大的客户）贷款之外，银行不大愿意给其他类型客户发放贷款。杠杆化程度处于较低水平。除此之外，尽管基准贷款利率出奇地低，贷款成本依旧高昂。这意味着亚洲房地产市场投资回报率20%以上的时代可能已经结束。
再融资是另一大挑战。但是，各大银行通常还是会设法达成交易，哪怕这意味着贷款人必须降低杠杆率，或多支付比以往高出很多的价差。日本是一个例外。日本的杠杆化程度总体比较高，加上商用不动产抵押贷款证券（CMBS）的大量发行，而外资银行又大批逃离市场，贷款人陷入孤立无援的境地。因此日本在2010年或者更远仍然是最易受地产抵押情况冲击的市场。
与此同时，地区内的投资流向也发生了显著变化。西方投资机构对亚洲市场的投入持续增长，但幅度大为减少。另外，因为资金需要或出于其它目的，一些国际投资银行资本从这一地区撤出了相当可观的资金。少了这些投资银行，地区性的投资者得以上位。这些地区性投资者一般都是大型机构投资者，包括主权财富基金。同时，随着西方市场开始出现更多抵押资产出售的机会，亚洲的投资者也正在着眼西方市场谋求布局。
尽管大多数亚洲市场氛围火热，但其反弹（中国除外）却显得短暂和脆弱。虽然亚洲各国政府仍有可能在可预见的未来继续保持较高的流动性，但归根结底他们的短期表现还是和西方市场尤其是美国市场的情况挂钩的，而这些市场的去杠杆化还远未实现。由于西方经济复苏前景尚不明晰，亚洲市场的信心有时可能有自得之嫌。
根据投资前景预期水平，2010年亚洲排名前五的城市分别为上海、香港、北京、首尔和新加坡。今年的排名中，中国城市包揽前三甲---由政府主导运作的超强流动性在全国范围内拉升了市场，催生了中国商业房地产市场的全面复苏。另一个明显上升的城市是悉尼。得益于澳大利亚成熟的房地产市场和商品市场体系，悉尼已经成为外资寻求避风港的一个热门选择。发展前景前三名的城市分别为上海，孟买和胡志明市。
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