太阳照在REITs的山岗上 REITs的味道如何？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一房地产投资融资网 2009-12-04 17:44
导言：什么是REITs的山岗？
REITs是什么？
REITs是房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts)的简称。简单来讲，是一个类似于共同基金，由个人或机构投资者共同出资组成的投资房地产、并且从事经营管理房地产投资与开发的信托公司。不同的REITs根据投资人的要求和基金章程，会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重。拥有一份REIT等同于投资其旗下一揽子持有物业。REITs讲白了，就是房地产证券化的产品。
REITs起源于美国，1960年美国国会立法通过房地产投资信托(REITs)法案，主要是为了让小额投资人有机会也可以对金额庞大、且有固定收入的房地产进行投资。REITs具高配息特性，规定每年必须把所得的90%分配发给股东
虽然美国在1960年就有了REITs，但是真正的全球REITs发展是在1990年之后，因应于1980年后美国房地产泡沫破灭，才开始起来的。
目前，中国拟推出的REITs实际上分为两大类：一是证监会体系的REITs，另是银监会体系的REITs。证监会的REITs更多是权益性的REITs，它可以在交易所市场来流通，银监会的REITs更多是债务性的REITs，由信托公司主导，是一些大的机构来投资的。
REITs在中国的媒体言论中若隐若现已经好些年了。去年12月，一个月之内，国务院就有三次在促进经济的管理办法中提到REITs。今年以来，国务院在一些场合再次提及要在中国推进REITs，为中国房地产行业融资提供创新渠道。到6月，国务院终于批准北京、上海、天津三城市称为为REITs的试点城市。
至此，作为中央政府的支柱产业，应REITs的试点推出，房地产业这片山岗上，再次沐浴在和煦的阳光里。
中国政府为什么要试种REITs呢？
中央政府在去年底频提推出REITs，其初衷主要是为了提振不断下滑的房地产业，防止房地产企业大批倒闭对经济发展带来严重危害，想通过扩大房地产市场融资渠道来支撑经济增长，并同时缓解开发商过度依赖银行信贷的风险。
理论上，在熊市的时候，推出REITs才是最佳时机。因为REITs的估值是基于它产生的内在价值。在牛市的时候，房地产一般来说都是按照未来增长的预期估价，价格常会严重偏离内在价值。在熊市的时候，大家的心态才回归到现实的理性。
现在并非熊市，政府为什么要在此时试种REITs呢？地产观察者许子枋认为：一个原因是基于政策出台时间的自然惯性；再是，政府预计到明年要治理通货膨胀，就必须实行适度从紧的货币政策，哪时候房地产又怎么办？因此要尽快试种REITs。
其三，过去很多年我们实行金融与房地产分开，不让这两个行业过分连接紧密，主要怕房地产发展过热导致银行资金过度向房地产这个高风险行业转移。全球金融危机后，中国经济急切需要拉动力，中央政府考虑到中国十年没有建廉租房，需要社会资金帮助政府持有廉租房，这方面的因素也推进了REITs提前试点。
理论上，REITs只是一种融资方式，作为一种金融产品，对于任何的房地产公司来说都是可以选择的。但依据中国的国情，REITs暂时只能种在远远的国有性质的山岗上。
我们看到，为力争率先在国内推出REITs试点，上海浦东新区选择了央行主导的债权型REITs模式。考虑到风险，浦东试点打包的第一批物业，倾向于房租收益率比较高，且来自于浦东的大型国资房企。在首批打包的资产中，严格摒弃了民营、外资的物业。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
