太阳照在REITs的山岗上 REITs的味道如何？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一房地产投资融资网 2009-12-04 17:44
山岗上适合REITs的生长吗？
按原中房集团董事长孟晓苏的说法，中国房地产业进入了第四轮发展期，即进入到由金融投资人和金融创新产品推动的发展阶段。而REITs的试点正是房地产业新一轮阳光灿烂时代的开始。
在美国较为成熟的REITs市场，大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3,000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
但REITs对中国房地产业来说还是一棵陌生的金融树。
美国是世界上最早成立REITs的国家，在上世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，REITs开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得REITs的避税优势得以发挥，并且REITs不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，REITs从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。
与美国相比，中国的REITs市场并不成熟，在山岗上种植REITs还存在诸多问题。
首先是REITs的发行问题。对个人投资者来说，每年约7%的投资收益，对新兴经济体和投机文化深厚的国人来说，吸引力不大。对机构投资者来说，我国机构投资客户并不丰富，也不健全。REITs对投资中国房地产市场的外资也没有太大吸引力。
其次是制度环境问题。目前拟试点的两类REITs之股权型REITs就相对较难实现，其受制于税法限制较多。目前尚无对REITs的税收优惠，在房地产交易过程中，营业税、契税、印花税及交易过户、产证办理手续费等诸多费用使得REITs运作的交易成本非常高，直接削弱了产品的盈利水平，也降低了该金融产品的吸引力。除非房地局、税务局有相应措施来减免重复征收的税，否则难以推行。而美国、新加坡和澳洲等地对REITs均有税收优惠政策。据了解，在境外，REITs享受着充分的税收优惠，比如在美国和香港上市的REITs企业所得税全免，新加坡明确规定豁免REITs资产所应缴付的印花税、所得税。
目前种植REITs的山岗土壤条件基本具备，但在税收制度、监管体系和人才储备三个方面存在瓶颈。显然，目前大规模推行REITs为时过早。
REITs的味道如何？
REITs是一种金融创新产品，美国次贷危机后，我们闻金融衍生产品而色变。虽然REITs经过一些国家40多年的锤炼，已是成熟产品。但是否会像很多其他的产品一样，REITs经过移植之后，会否由淮南之橘变成为淮北之枳，叶徒相似，其实味不同呢？
对房地产企业而言，REITs是一种资金筹集和退出渠道，可以缓解地产开发期限与融资期限不匹配矛盾；可以为机构投资者提供新选择，达到稳定回报与长期负债相匹配；对普通投资者而言，REITs为之提供了投资大宗房地产，获取稳定经营收益及投资回报的机会，也提供了一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制；对政府而言，REITs既能减轻目前国有银行业的负担，保持房地产业的健康发展，同时还可能成为基础设施建设的资金来源。
作为一种理财产品，REITs也有不少优势。首先是资产流动性好、变现性高，个人投资房产，门槛高，资产的流动性也相当差；其次，REITs将集合投资者的资金交由专门的投资机构，做成投资组合，这种投资组合就能有效降低风险；再次，REITs比其他有价证券产品，例如股票等，有较高的稳定收益率。据相关专业机构收集的美国REITs历年数据比较：到2005年，美国的REITs指数，年化收益率，30年的平均都能在19%，10年的能在13.9%，5年的在12.7%，收益都远远超过了道琼斯指数、纳斯达克及标准普尔指数。
但REITs也有可能使得游资、海外热钱通过REITs大量向房地产市场积聚，进一步放大房地产市场的投资和投机需求，导致需求过度；同时，REITs增加了开发商长期融资的渠道，并使得资金实力有限的开发商也可以从事收益性规模物业开发，从而形成更多供给。两相作用，使房地产泡沫吹得更大，并进而成为其他过度金融衍生品的紫色示范。
在推行REITs的实践中，更有可能，因交易和监管规则的暂不完善，不良房企以未来租金预期不好的项目，通过REITs包装上市，把房地产可能损失转嫁给普通投资者。
凡此种种，REITs之果，因为未熟，所以青涩。一旦成熟，终会美味。
所以，中国人民银行副行长吴晓灵说：公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金(REITs)，应是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。
我相信REITs之树在试种之后，不久的将来，就会郁郁苍苍地绿满在撒满阳光的山岗上。
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