房价四波行情逐浪高涨 明年楼市仍高处不胜寒
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 徐运 2009-12-07 10:29
买家不必太在意“新政到期”
盘点：究竟有哪些新政会到期？
黄河滔告诉记者，年底之所以会出现如此之多带有“恐慌性”的交易，是因为许多购房者担心去年的优惠政策在年底到期后，会使今后的交易税费大大增加。可是究竟有哪些新政会到期，哪些有无确切的截止日期？目前尚无确切的说法。
在楼势沙龙上，有关专家向记者详细分析了可能到期的优惠措施。去年公布的系列新政，也就是《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，简称“十四条”，其中规定了起止日期从2008年11月1日起至2009年12月31日的，只有第六条至第九条和第十四条这5项。其中，第十四条主要针对管理部门，第九条中的“住房登记费”、“住房交易(转让)手续费”几乎可以忽略不计。因此，真正到年底到期而又会实质性影响买卖双方的，只有3条。
假如相关优惠政策到今年结束，中原地产研究咨询部高级经理马冀给记者算了一笔账：从买方角度看，如果首次购买90平方米以下的普通住房。例如，内环内建筑面积80平方米，总价120万/套，所缴纳的税费唯一不同的就是契税由原来的1.5%下降至1%，以及免缴合同印花税等。因此如果赶在12月31日前交易可省下6980元。如果购买非普通住房，例如：内环内建筑面积200平方米，总价600万/套。和去年旧的税费标准中唯一不同的是合同印花税，目前赶上“末班车”可以优惠3120元。
从卖方角度看，例如：内环内建筑面积80平方米，总价120万/套。普通住宅满2年出售且唯一自住用房，按照新的优惠税费无任何税费缴纳。按照旧的税费不满5年且唯一住房，要缴纳个人所得税、营业税及附加，共计79400元。如果卖方抓住抛售时机就能节省79400元。另外，如果是非普通住宅，如内环内建筑面积200平方米，总价600万/套。满2年唯一自住用房，按照新标准要缴纳120500元的所得税和交易手续费。但按照去年旧标准不满5年，要缴纳土地增值税以及营业税及附加共计456500元，挤上这班车能省456500元。
从上述案例中可以明显看出，卖方所持有的物业如果赶在12月31日前出售，可以节省较大一笔费用。上述所举案例中都是家庭唯一住房，因此相关税费相对是最少的，如果是二套房，那么要缴纳的税费还会相应增加。
展望：二套房优惠可能取消
对于没有规定截止日期的优惠政策到时是否也会被取消？12月31日到期的优惠措施能否延期？这些都是购房者目前非常关心的问题。由于现在政府部门尚未对此表态，因而难以下定论。但业内人士普遍猜测新政中对于购买首套普通住房的优惠可能会被保留，而交易二套房的优惠新政会被取消。这从目前银行对于二套房的房贷普遍收紧就可见端倪。
普通住宅减少近三成
盘点：普通住宅数量直线下降
新旧税费对购买普通住宅的优惠较为明显，而非普通住宅的优惠并不吸引购房者。但问题是经过一年的大涨，还有多少房子能算普通住宅呢？
去年11月，本市调整了普通住宅的标准，新标准为单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。普通住宅可以享受一系列优惠新政。然而随着近一年来房价的高涨，新的标准也显得“捉襟见肘”，各区域的普通住宅数量都直线下降。“现在在世纪公园附近找一套总价245万元以下的房子已经是很困难的事了。”易居臣信市场研究中心表示，经过今年楼市的火爆行情，二手房均价早已越过了2008年房价回调前的高点，按照总价245万元、140万元、98万元的标准来划分普通住房，内环内如联洋、徐家汇，内外环间如天山、碧云，外环外如莘庄、九亭等大多数交易活跃的区域都几乎没有普通住宅，而今年在大浦东计划刺激下的原南汇区，以及成熟度渐高的松江区，当前两区域普通住宅也均低于二手住宅总供应量的40%。
内外环间普通住宅的“门槛”是不能高于140万元，而今，此范围内的房源越来越少。21世纪不动产上海锐丰曹杨路店经理胡奎奎告诉记者，在普陀的上海西站板块，2008年11月新的普通住宅标准颁布之初，板块内70%－80%的房源都属于普通住宅，经过一年的房价上涨后，目前这一比例已缩小至50%左右。其中十分明显的一点是，不管房型、房龄如何，只要面积超过90平方米，要挤进普通住宅范围可能性极低。而在外环外，这一趋势更加明显。
根据21世纪不动产对整个上海区域统计数据显示，上海二手房市场上流通的普通住宅套数比例已由去年11月的约80%下降至今年10月的约55%。
展望：再调整可能性不大
普通住宅为什么少了那么多？易居臣信分析师杨晨青告诉记者，一方面，去年底新标准公布后，大批小户型的房源成为普通住宅，顿时在市场上成了抢手货，交易的速度非常快。另一方面，今年不断上涨的房价也让原本还在普通住宅门槛内的房子，“无奈”地成为了非普通住宅。
尽管如此，市场人士分析认为短期内普通住宅标准再调的可能性是不大的。2008年年底，配合一系列优惠政策调整普通住房标准，无论在时机还是尺度上都是非常合适而有效的，但反观当前，市场经过将近一年的高涨，房价再次飙升，甚至已全面超越了2008年初的最高位，如果在此时放宽普通住宅标准，必然会导致一大批房源变“非普通”为“普通”，这样即使今年年底诸多优惠政策到期，按照原先的财税政策，这批“非转普”的房源仍然能享受到比原先要低的交易成本，势必会进一步刺激市场交易，这与当前政府维稳房地产市场，平抑房价的宗旨明显是背道而驰的。
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