房价上涨而标准未变 普通住房大面积“被豪宅”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 理财周刊 2009-12-07 13:31
各地情形缘何不同
房价的大幅上涨，以及标准更新节奏的缓慢，被认为是普通住宅比例萎缩的两大主因。房价大幅上涨，使得之前原本符合条件的普通住宅“被豪宅”。21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，回顾2008年11月新普通住宅标准之初的标准设定，在当时条件下是颇为合理的。但上海楼市客观需求的庞大和供应相对不足的矛盾使得供求关系持续失衡，推升房价快速上升，最终导致了目前普通住宅比例的快速缩小。而从长远看，只有缓和目前颇为紧张的供需矛盾，才能解决市场上普通住宅比例快速下降的情形。
房价在上涨，而作为普通住房主要标准之一，即价格上限，却并未随之做出调整，因此不少普通住房在房价的上涨过程中“跨入”非普通住宅行列。记者了解到，新标准为去年年底公布，至今并未做出调整。在过去一波房价上涨行情中，各地房价均出现了较大幅度的上涨，但缘何上海的普通住宅消失得最多？业内人士分析认为，这主要是由于各地标准调整幅度不一所致。以北京而言，现行的普通住宅标准为2008年11月24日由北京建委颁布，需要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。其中，第三个“价格”条件由2006年版本的按“低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下”改为“低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下”。
记者通过对比发现，北京标准调整幅度并不小。如根据2006版标准规定，北京二环普通住宅价格标准为10592元/平方米，而2008版标准为215万元/套，这样使得价格标准变得宽松了许多，即使单套面积为140平方米，其价格标准仍可提高到15357元/平方米。对此，21世纪不动产市场分析师孟奇认为北京去年新标准的颁布对市场的普通住宅构成并未形成太大影响。目前，北京的房价在经过一波上涨行情之后，二手房市场的普通住宅所占比例仍达到60％左右。
而上海的情形则有所不同，这是由于价格标准调整幅度不大，加之房价上涨幅度较大所致。新标准虽然也采用了总价作为价格标准，如在单套面积不超过140平方米的前提下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下均为普通房。但对比发现，新标准在旧标准上并没有很大的突破。以总价为标准，虽然能够让一些小面积的住房得以还原为普通住宅，但对大面积住宅而言，价格标准调整幅度不大，如内环内140平方米的大房，单价仍然不能超过17500元/平方米。
众所周知，旧标准为2005年制定，当时的房价水平与目前相比，已不可同日而语。如当时内环内单价超过20000元/平方米的楼盘为数不多，而现在连工房的单价都已超过该水平。因此当房价再次经历一波上涨行情之后，出现大面积“普转非”现象自然在所难免。
区别对待能否施行
为了避免“非转普”之后又“普转非”的尴尬事件再次发生，业内人士表示除了及时调整价格标准之外，还可考虑对普通住宅加以区别对待。
有专家建议，政府部门应该根据市场的实际变化情况，按时对标准进行调整。如果房价出现较快上涨情形，可考虑每半年调整一次，这样才能减少“普转非”现象的发生，而且也能保证自住消费能得以享受到的优惠。在二手住宅交易中，诸多税费缴纳均需要以普通住宅、非普通住宅为重要区别依据，以买方契税为例，普通住宅为1％和1.5％，而非普通住宅需3％，相差悬殊。
也有业内人士表示，可考虑对普通住宅加以区别对待。北京链家地产市场研究部主任王志伟表示，既然财税优惠政策的出发点是鼓励自住消费，因此对于首次购买90平方米以下住房的情形可考虑加以区别对待，即不管价格如何变化，对购房一方均按照普通房对待，如享受1％的优惠契税税率等。
虽然此举可能导致投资需求迅速向小户型集中，但业内人士认为，仍然有办法对此加以遏制。如健全房产登记制度，对投资行为在税收上加以区别对待。“虽然这样做会增加税务部门的工作量，但不失为解决问题的一种方法。”王志伟说。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
