繁荣“阴影”下的开发商更应关注风险管理

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-12-07 15:48

　　迪拜事件导致全球股市受到重创，市场上弥漫着浓重的恐慌气氛，人们对未来经济走向产生严重的负向预期，经济复苏变得更加不确定。在繁荣的带动下，人们的预期向好，预期价格会节节不断提升，那么导致相当一部分消费者为避免价格上涨造成损失，把未来的预算提前，增加当前的需求，同时开发商为获取更高的收益将供应推迟，两种力量共同作用导致需求增加、供给减少，进而价格上涨如约而至。

　　一旦涨价预期得以实现，会进一步强化人们的预期，购房者积极入市抢购、开发商囤积房屋、增购土地，价格上涨趋势得以强化。这两方面力量产生的一个共同效应是购房者和开发商的资金链趋于紧张，购房者将未来的需求移动到当前，在高价位上购房，负债加剧，开发商基于未来良好的预期增加了在土地和在建项目方面沉淀的资金。

　　故事的另一面不免令人担心，当房价越来越高时，部分持有上涨预期的购房者会产生疑虑，怀疑这种趋势能否维持下去，投资于住房所获得的租金收入越来越趋于低于负债成本，难以支撑购房还贷的压力。这部分购房者的预期会逆转，加上先前人们已经将未来的需求提前释放，需求可能会出现突然性的下降，房价止涨。

　　由于资金链日益紧张，部分开发商基于回笼资金的需要会降低价格，这种局部的降价行为可能会产生逆转人们预期的作用，进入另一轮下降预期的通道。房价下跌可能也会如约而至，成交量也会日趋萎缩，开发商急于摆脱困境而大幅降价，不能快速改善资金链的开发商最终将不得不接受破产倒闭的命运。

　　上述市场演进过程已经在世界上一再重复，其中之核心在于繁荣下存在着衰退的“阴影”，极度的扩张中蕴含着快速收缩的可能性。即使实体经济因素没有多大的变化，人们预期的调整也会产生逆转性的影响，单个购房者或单个开发商的行为可能不会对市场产生重要的影响，但是每个购房者和开发商基于自身利益形成的群体行为则具有巨大的能量，如果认识不到这一点，可能会陷入盲目乐观或盲目悲观的误区，导致个人或企业遭受巨大损失。

　　对于处于繁荣光环下的开发商来说，不是没完没了地制定宏大而激进的扩张方案，而是居安思危、未雨绸缪，将企业面临的风险控制在一定的范围内。地王频现的局面下控制拿地的步伐，或者停止拿地，专注于当前开发项目。在一定价位下销售顺畅、客户满意度高，那么迅速放开销售、回笼资金，而不是基于不确定的升值捂盘惜售。这种策略看似保守，可能无法获得市场达到最高峰时的收益，但是有效避免市场下滑的困境，更可以维持企业的持续健康生存。（孙斌艺）

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