国有企业存量土地资产盘活三招

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-12-07 15:53

　　在眼下，很多国有企业花大价钱在土地市场与开发商一道拼命厮杀，却往往不把其已经握在手上的大量存量土地太当回事，对其管理方式很是消极，甚至导致“肉在锅里烂”之情形。随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，国有企业存量土地就似潜藏于砾石中的黄金，淘淘磨磨实际就能现出灿烂光芒。因此，对于国有企业而言，盘活存量土地资产、提高存量土地利用效率至关重要，可千万“别拿豆包不当干粮”。

　　第一招：转让、出租与拍卖

　　土地作为国有企业的大宗资产，在盘活过程中，首先可以考虑对实行出租或拍卖，快速实现土地资产收益。由于大多数国有土地是行政划拨方式，因此，采取转让、出租或者拍卖方式处置存量资产需要走两步，第一步应该变更土地管理方式，这在上文中已详细提到，然后才能进行土地的转让、出租或者拍卖。存量资产的转让、出租与拍卖是上文提到的产权市场土地资产经营的一种主要方面。

　　通过转让、出租或拍卖方式处置存量土地资产，企业免去了土地管理的成本和后续开发的成本，能有效厘清企业资产并快速收获土地收益。

　　第二招：开发新物业

　　对于一些闲置土地，企业可以评估其价值后进行重新开发，包括相关配套设施建设，以及改变土地工业属性开发商业、旅游、娱乐或商品等经营性物业等，或者参与到政府保障性住房的建设过程中。

　　新建与企业相关的配套设施。对于一些大型国有企业而言，相关配套设施的建设非常必要，包括员工宿舍、休闲娱乐场所以及相应的商业配套等等。在企业有需要情况下，对于闲置用地可以用于这方面建设，既服务了内部企业员工，又达到了集约利用土地的目的，在避免了改变土地所有权与用途所产生成本的同时还可以实现一定收益。

　　开发商品房或保障性住房。对于一些具有开发潜力的土地，在补交相应土地出让金获得土地出让使用权之后，企业可以尝试开发商品房并进行出租或出售。但由于多数企业并不具备相应开发经验与资质，在现实操作中会有难度，并且可能会遭遇政策限制，但企业可以采取变通方式，如以土地作价入股引入房地产企业，共同开发、共享收益。另外，随着国家大力发展廉租房与经济适用房，国有企业也可以利用闲置土地开发保障性住房，并享受相应的政策支持。广州市政府就十分鼓励企业尤其是国有企业利用闲置用地建设保障房。

　　第三招：重新改造老厂房

　　由于国有企业退城进郊、退城入园，许多厂房、仓库被空置。由于地理位置优越，很多老厂房具有重新改造与开发的价值，且在地块用途变更和税收等方面政策都予以支持。

　　改建成经济型连锁酒店或量贩式购物广场。随着量贩式购物广场、经济型酒店的大量兴起，经济型连锁酒店和市区工业厂房相结合的模式随之诞生，如“如家”、“莫泰168”等有很多就是采用旧厂房改建进行低成本运营。当然，其中有两个问题不能忽视，其一是区位。为了吸引消费者，区位最关键，商业区、交通枢纽、高速公路边是比较好的区位。其二是工业用地使用性质的转变。工业厂房作为他用，物业使用性质转变必须通过规划、房地、消防等多个部门审批。不过，据上海市政府近几年的政策，在与周边环境协调的基础上，工业厂房用作发展现代服务业、创意产业等，政府不仅大力支持，还有税收等优惠政策。

　　开发成文化创意产业园区。由于很多老厂房、老仓库具有交通便利和空间结构的优势，且往往凝聚着某种的历史厚重感，目前上海有三分之二的文化创意集聚区就是建立在老厂房、老仓库的重新改造与设计基础上。

　　在具体运作过程，老厂房改造成创意产业园区需经历一系列复杂过程，其中需注意的几方面是：

　　其一是引入必要投资方。由于开发创意产业园区是一个耗资巨大的工程，需要充足的资本实力，因此引入必要的投资方是必要的。

　　其二是赢取政府及各方支持。政府可以给予相应政策扶持及指导，从而更好地推动项目的建设与推广。联动政府及相关机构并获取他们支持非常必要。

　　其三是“保三造四”、遵循发展规范。关于开发创意产业园区的发展规范，实际上是一个“保三造四”的过程，需要保持三个不变，推动四个营造——“三个不变”是：1）土地所属性质不变，继续保持原有工业用地属性；2）建筑产权关系不变；3）主体的建筑结构不变。“四个造”是：1）结构改造；2）功能性的再造；3）文化的塑造。4）氛围的营造。

　　其四是引入优秀的营运公司。再优秀的项目也需运营，引入优秀的营运管理公司关乎于项目最终能否产生价值、能否产生效益。（廖资衡）

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