2009年楼市大盘点暨2010年展望论坛
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐 2009-12-07 16:43
【朱大鸣】：谢谢。李总比较的精辟，也在一片火爆的市场，预测未来的市场他还有担忧，这是我们从业人员的专业思考。确实在这个市场当中我们提到过，这个行业至少一半人，还是非理性的，只要看市场好，在危机到来的时候，抗危机的抵御能力很弱，一旦形势好就得意忘形，很多房地产人士都这样，这是不好的。今天有一个话题要谈到豪宅的市场，下面有请朱总编来谈一下，豪宅在今年也是一个大亮点，甚至豪宅一些价值指数淹没了我们的均价体系，像是上海的楼盘星河湾诞生以后，包括上海许多楼盘在几个月的成交量一下子把上海的房价均价体系上升了，确实在上海市中心的一些豪宅楼盘，包括一些别墅楼盘，现在产生10万元以上的楼盘据说有十几个。那么我是没有太多的数据，凭我的理解，许多这些所谓的豪宅，在这轮的行情里面跟着这个价格上涨，但是并非我们严格意义上的豪宅，只是一种“伪豪宅”，下面有请卞总来谈谈。
【卞绍辉】：在座的都是关心房地产行业的业内人士。房地产这个行业包含的内容是非常多的，其实大部分老百姓、业内人士，最关心的问题还是房价走势的问题，房价的涨与跌是有根源的，所有的东西都是涨也好跌也好要符合自然，大家都知道无字天书，实际上里面最大的内涵就是所有的东西都是要符合自然的大同，要符合自然，涨价也好，下价也好，08年为什么会出现波动，中国市场据我了解在07年10月份，中央发布了对房地产界的调控政策，政策出台以后，在11、12月份，敏感度的企业已经感受到08年房地产行业肯定会受到大冲击，随后出现美国的两房危机，之后出现雷曼兄弟倒闭，从而也导致了08年第四季度的惨烈景象，正是因为种种原因导致了这样的结果，这种结果带来的表象是什么呢？就是老百姓观望情绪达到了极具，造成了09年行情的演变，09年行情的演变，是因为大部分的购房者不管是投资客还是自住客，都是在长期观望下一下子爆发出来的。另外，由于房价的下跌，09年3月份之前房价见了一个小底，有些房价应该讲是不会跌了，比如我在陆家嘴中心地带，那个地带6层楼的老房子，在今年3月份就下跌到1.3万左右，这种价格我劝很多人说这个时候买房子是最佳时机，因为不能下跌到1万，因为房子的价值就是地段。由于房价跌了，既然底出现了就会有一些炒价、投资客、自住人群的购买造成了今年3月份的火爆，我的观点是属于自然，因为有前面才有后面，因为有08年才会有09年。那么从现在往后走，我讲一下我对楼市的看法，从现在到明年4月份，房价要处在不会大涨也不会大跌，因为前面上涨太快，所以会暂停，明年5月份会是上海世博会的召开，4月份以后房价应该是向上的，从这个时候开始，上海市场将迎来史无前例租赁市场的火爆，因为人流量的极具增长，造成租赁市场的火爆，就带来租赁市场的价格火爆，这样就导致投资客对房子的兴趣，这样就又导致了房价的上升。到明年10、11月份左右的时候，很有可能房价会下跌，为什么说要跌下来？这也是有因果的，在今年上半年是1.3万左右的房价是上涨到3万，如果再飙升能飙升到哪里去呢？大家自己想。如果再往上，我们可以算一笔帐，不管是投资人还是自住，我们先拿投资的角度去看待，投资必然要有回报，这种房子目前的租金，就是新装全配就卖到3万/平方米，比如50平米的房子需要150万，150万的价格一年3600元的租金回报率而且也不能全部拿到，要支取折旧、维修等等费用，那么也就是说这个回报率应该讲是几乎没有投资价值的，只要稍微有点投资意识浓厚的人不会去投的，因为没有任何的意义，随便你投资什么都会比它高。如果从居住角度来说，我买房子，我选择买房子不如选择租房，买房子花费150万，按照央行的利息还要打到30%的优惠，明年是不是优惠还有待观察。打掉30%的优惠，利息远远高于租金，如果是我的话肯定选择租房肯定不会买房。所以在那个时候肯定会出现拐点，这也是风险的存在。我大致的看法就是这样。谢谢。
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