2009年楼市大盘点暨2010年展望论坛
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐 2009-12-07 16:43
【朱大鸣】：谢谢卞总，他讲的比较形象从投资回报率，明年世博会的召开，因为这个召开要有半年的时间，在这段时间有一些游客、商客比较多，造成我们的租赁市场比较的火爆。确实在中国目前来说，普通的住宅这一块市场，我们的投资客看他的回报率，主要是追求深层回报率，就拿上海来说，我们的普通住宅出租回报率只有在2%、3%，除非买的比较早，商业楼盘是在4%-5%，这确实跟国外来说是有差距的，比如我经常到澳洲去，澳洲的住宅回报率是在4%-5%，商业是6%-8%。我提出一个话题，住宅市场在09年这么的火爆，商业地产是不是明年会走出低谷？因为在这一年的行情里面及受到世界金融危机，我们的商业地产特别是写字楼这一块的市场，一直是向下震荡，2010年随着世博会的召开，商业地产如何更好的运作呢？
【唐军民】：对于住宅，每个人都要比我熟悉的多，当然我也不是说我的写字楼都比每一个人熟，我对办公楼要比对住宅熟悉一些。刚才朱总讲到是不是办公楼会延续一下住宅上升的势头这种行情，他真的是这个行业的老法师，我认为你说的很对，把很多人想说的你已经讲出来了，因为去年的住宅上涨之还是国内的资本，喜欢买点房子，现在的资本是国外的热钱，他们进来以后，坦率来讲，住宅对他们来讲是小意思，没有办法保值增值，最适合他们的资产就是写字楼、商场。我们刚刚完成了一个交易，就是一个购物中心的交易，写字楼我们也在做一些工作，因为写字楼这个市场，它的价格上升是随着经济和产业的发展价格有可能会上涨，但是交易的活跃它是看价格在一段时间内有没有增长的潜力，可能活跃程度会比以前活跃很多，价格一下子能不能上涨上来，可能会比去年、前年会好一些，但是像住宅这种小金额的产品上涨这么猛烈的情况可能不太容易出现，因为它金额太大了，上涨3%就是上千万，包括回报率也没有住宅要求那么高，所以它不会有住宅力度这么大，但是肯定会活跃一些，这是一个自然的现象，在这个行业里面也可以想像的到。这就是我对于写字楼、办公楼的一点浮浅看法。明年因为有世博会，可能在人们的想象当中，可能会怎样，坦率来说是现在的房地产市场不是一个供需市场是一个资本市场，在利空还没有来的时候，大家都跑光了，所以大家要保持一点警惕，因为它的预测跟国家的政策很相关，世博会国家也不能出一些负面影响的政策，不能把我们的经济状况打下去，所以明年的行情还是比较胶着的。但是政府有一些政策可能会对房地产行业有长远影响的，但是刚出来的这一年大家还没有意料到，可能今后会慢慢显现出来，我认为会有一些这样的政策出台，大家要小心来评估。
从金融危机这个角度来说，世界的金融危机是挽救了房地产行业的窘况，如果没有这次经济危机政府不会对这个产业有很多流动性的支持。明年如果国家再这么松，会导致一些问题，现在很多生活必需品、很多产业和房价不匹配的状态来讲，那么其他的东西都在上涨，这样肯定会导致很多人，大家所讲的刚性需求，对房地产起支撑作用的刚性需求，它会受到很大的影响，那么对于国家的经济适用房或者是廉租房这一块会有很大的压力，就会不太和谐，所以给很多方面、很多部门提出一些挑战，那么无论是投资机构、开发机构，他们都感觉到这些动向，央企的有些作为是想用市场的手法把民营资本拒之门外，这种做法现在还不知道是好是坏，我想会有一个结果的，大家会对此现象作出判断。写字楼可能会比较的活跃，价格不会那么的火爆，住宅可能有一些风险，但是对它的政策出台要有关注，对后面几年运作可能会有帮助，如果只是看涨看跌，就会对这个行业失去一个比较清晰的看法。对于每一个企业、机构都会有实质性的帮助，包括前年、去年也是这样的情况，很多东西都预示到09年的状况，但是那个时候也不能讲太多，甚至我们讲的东西跟实际运作的东西也不一定那么的匹配，但是如果你认识到里面的真谛，你的这个机构就会把握这个市场的主导权。
【朱大鸣】：上海的商业地产跟住宅都出现倒挂的现象，北京也有这样的情况。在09年，卖的商业地产最贵的就是6万元，跟住宅相比也是毛毛雨，包括我们所谓的意见领袖潘石屹，他的那幢楼回报率是非常的低。我是这样认为的，写字楼的这一块的投资客是比较的理性，他是按照他的需求、回报率来做投资的判断，所以没有像住宅市场这样疯狂。前两天我在江苏一些三四线城市考察，我们也碰到一些开发商，实际上他们对商业地产比较低调，在搞楼盘规划的时候，都认为商铺要少造，不一定卖的过住宅，所以现在这跟前几年商业布局比较混乱也有关系，商业地产有点过剩，包括上海写字楼前几年规划比较多，可能在短期内无法消化。
【李战军】：我觉得写字楼是这样的，你必须要划分它是出售型市场还是租赁的市场，如果是出售型的市场，今年上半年写字楼市场并不冷，也是很热的，现在很多开发商也是惜售，不愿意卖，就算提价也不愿意卖。我曾经卖一个楼的隔壁，半年的时间只卖了25%、26%，我们以为他们很着急，一了解他们并不着急。我觉得这是一个综合原因造成的，一个是信心的恢复，还有一个就是上海保障房的出来。
【朱大鸣】：最近我们可以看到土地市场将在明年有增量的迹象表现，包括对土地的限制，大城市20万平方米，中型城市14万平方米，小城市7万平方米，这样就抑制了央企这些大企业在做地王的可能性，让广大的中小房地产企业有介入的可能性，明年的市场会怎么样呢？我们有请回建强来谈谈你的看法。
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