2009年楼市大盘点暨2010年展望论坛
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐 2009-12-07 16:43
【回建强】：我一直认为理论一点要上升到实践，可惜我没有在房地产开发企业做过，一直是在做所谓的理论，但是也是天天在搞，有的时候，对于房地产市场前景反而觉得更迷盲，因为你天天在做一个事情的时候，有的时候是缺乏新意的，今天我非常愿意把我的一些想法讲一讲，就是从这种直观感觉来讲，我们国家目前的房地产价格和人民的收入，房地产价格确实是高的，起码是在一线城市是高的，我们做过一个房地产专题，包括上海、北京，普通民众购房很困难的事情，在座的各位可能不困难，包括刚刚毕业的，包括在社会中下层确实存在困难，但是和国外对比，我们也关注过英国，资本主义国家，他们房地产或者是住房的解决，他们很有章法，我不知道在座了不了解，他们有所谓的社会住房，由英国政府通过一定的住房保障政策，从土地的价格受限制，他们也有开发商人，但是你买一块地，要做一定比例的社会住房，包括布莱尔在任的那几年，英国的房价上升非常快，他们的社会民众反映也非常大，但是他们的住房矛盾并没有中国大，这里面也有人做过调研，第一财经我认识一个记者，他们是万科资助专门到英国做调研，英国很在乎民意对房价的反映，赶紧拨款，政府向民众作出承诺，说在某某年之前要提供多少万套社会住房，满足一部关分关键人的居住需求，这些关键人包括士兵（退役后）、护士、老师，就是对社会运作有重大作用的人士，但是他们的收入并不一定很高，所以给这些人社会住房。反过来看中国，这种住房保障有偏差，单以收入来定，而不是以你的，但是以收入来定谁是住房保障对象现在解决的也不是很好，比如以上海为例，是以上海户口在当地有7年，你是上海人，而且你的户口在宝山一定要呆在7年以上，我觉得这个门槛过于苛刻，按照市场房价打一个6折、或者是几折去定经济适用房的价格，但是夹心层达不到，这是我讲中国房价的问题，他跟民众的收入配比远远没有达到，即使中国长远的政策是这样的，但是未来一定要通过住房保障来解决我们的住房矛盾问题，所谓建设一个和谐社会，住房一定要靠市场化的手段，比如98年之后，房改之后，我们国家实际上走偏了，原先是计划，有些什么文件计划是60%、70%是经济适用房供应，后来反而是70%、80%、90%是市场供应，把所有的人都推到无论你的收入是多少，都推到市场化购房，刚才李总也讲到被迫让每个人去买车去。但是我个人认为住房和汽车还不太一样，汽车在某种程度上是一个奢侈品，但是人们出行，不见得都是自己开车的，你是可以有多种选择的，但是住房不一样，我觉得住房和汽车是不能类比的，住房是一个必需品，你不可能不住房，而且在租房制度不完善的情况下，大家都需要有一套自己的住房，哪怕非常小的，这里面不在于房子有没有，现在整个社会房价定价体系或者是制度导致了哪怕是一个小房子在上海，它也成为一个奢侈品，这个不太正常。如果上升到理论来讲，影响我们我们房地产市场发展最重要的一个因素就是人们的预期，大家凭什么去投资，开发商为什么要买这一块地，开发商为什么要掏多少亿去追一块地，无非就是追求它未来的价值上涨，大家为什么要去投资和卖呢？就是通过对未来市场走势预期，这是人的一个心理因素在作用。但是这是作出决策的因素，但是又很虚，什么是预期，影响人的预期有两个因素，一个就是土地，就是所谓的土地供应、土地价值，另外就是资金。土地问题现在问题很大，因为我们最近也在给上海的房地局在做课题，做“十二五”规划，跟他们沟通我们也得出一个结论，上海的土地未来供应一定是紧张的，如果按照现在的逻辑，单靠扭转土地市场供应量，供求关系，如果不改变一定的制度，未来还是供不应求的，接下来的逻辑是说，土地供不应求，大家非常看好上海这个已经，世博会过去了有两个中心的建设，还有各种各样国家的投资，迪斯尼，甚至还有贸易中心的建设等等，上海从来不缺概念，即使这些概念用完了上海还是有概念，在这样利好的情况下，未来的房地产市场一定还是上涨的，如果不做制度变化，现在上海可转让的，或者是未来有转让潜力的土地它有100多平方公里。还有所谓的旧城拆迁，还有所谓的囤地，现在企业手里有地他不开发，这一块空喊很多年，最近几年都在说治理囤地，但是这个问题始终没有解决，最大的问题就是政府，政府肯定是让企业抓住小辫子了，否则你喊说要收取闲置税，但是多少年还是这样，这肯定是政府自己本身的问题。现在还有国企他们自己有地，包括国有单位，他们不是通过招拍挂获得的，而是通过以前的协议书“831”大限获得的土地，另外他自己有地，这些地是沉淀的。现在大家都是通过到政府手里拿地，通过土地财政，中央政府拿取了大部分，地方政府无奈，只能开偏门走土地，所以政府也有土地储备制度，也有土地控股等各种储备机构，企业要想拿地必须要从政府手中拿，似乎别无他法，实际上它应该有一个土地二级市场，现在也有，但是一定要通过收购股权才可以拿地，不太方便，能不能建立一个有形的市场，也能把土地拿上来，谁手上有土地，特别是像国有企业，他们手上有很多的土地，但是没有动力拿给政府去拍卖，如果给他一个机制，在土地二级市场，他自己拿出来让别人开发，这就打破了政府在土地出让这一块一个相对来说完全垄断的地位，开发商拿地，让开发商有很多的方式在二级市场去拿地。在机制上面的转变有可能会改变土地的供应状态。另外，关于房价高了无非就是地价高了，地价高就是土地出让金高了，国家现在也在考虑收物业税，物业税现在也有破解方式，有人说 有的项目已经交了土地出让金了怎么还收物业税，先是按照税收点去征税，然后你交了70年的土地出让金，每年有一个额度，再相应的反给你一定的税收，不会收你双重的钱，它会有一个先收后返的机制，然后再出让土地，不是招拍挂，这是通过某种机制，需要机制创新，这也是一个可行的方式。不知道大家同不同意，未来物业税是一定要收的。现在有一种说法是按年先征后返，在理论上面是可行的。
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