房地产上市公司：概念腾挪 挥之不去的诱惑
http://www.haozhai.cn 文章来源: 证券市场周刊 2009-12-08 10:38
进入2004年，北京中地的项目终于实现了销售，相比于2003年公司的房地产销售收入增长了近4倍，而“为了力保房地产项目，公司放弃了渔业及其他行业资金投入，导致部分单位无力继续经营”，部分职工被买断。但北京中地实现的近1亿元的销售收入，对应净利润只有50万元，归属于上市公司股东更是只有30万元，当年依然有近2000万元的股权投资差额摊销，而期末未被摊销的余额还有1.5亿元。武昌鱼自上市以来首次出现亏损，亏损金额相当于2002和2003年盈利之和的1.6倍。
2005年似乎是武昌鱼进入房地产行业以来真正扬眉吐气的一年，房地产销售收入比2004年增长了3倍，达到了4.1亿元，同时也实现了扭亏。上市公司在北京中地分摊的收益达到1249万元。但对于每年2000万元的股权投资差额摊销而言，这点净利润实在有些寒酸，这还不包括公司的后续投入。
2005年的短暂光明只不过是因为武昌鱼出售资产而造成的假象，扣除非经常性损益后的净利润依然亏损近3000万元。但武昌鱼房地产投资的热情却因此而高涨，公司在2005年年报中援引“权威调查”，认为“房价将继续上涨，北京中地将投入新增建设资金4亿元左右，实现可供销售面积12万平方米”。
武昌鱼2006年的业绩可以用惨烈来形容，公司位于鄂州市葛店开发区的25.9万平方米土地因超期未使用被政府依法无偿收回，造成损失3200多万元，北京中地当期未有房屋销售，当期亏损2200多万元，而股权投资差额摊销依然如故，公司当年亏损近1亿元。但即便如此，武昌鱼依然对自身房地产的发展前景非常乐观，并收购了北京中地剩余股权，同时预期2007年将“实现较大改观”。
实际的结果是：武昌鱼2007年主营业务收入为零，2008年通过房地产出租实现销售收入1660万元，公司仅有的房地产项目处于仲裁中而无法销售。在2008年年报中，“依托现有农业资源，优化资源配置，争取在农业方面有突破性发展”的目标被重新提及，或许投资者和管理层又开始怀念那个依靠卖农产品小富即安的年景了吧。
与此类似的还有中天科技(600522)和永鼎光缆(600105)。2003年，受光通信行业整体状况的影响，中天科技的主营业务受到了很大冲击，净利润同比下降96.8%，为挖掘新的经济增长点，公司与控股股东旗下另一子公司合资成立南通中天江东置业有限公司，进军房地产业。
无独有偶，另一家以生产光电缆为核心业务的上市公司永鼎光缆也为了避免行业的进一步下滑开始“逐步营造多元化、多渠道、多领域的产业链结构”，于2003年收购苏州鼎欣房地产有限责任公司。
通常情况下，行业转型更多是一种这山望着那山高的假象，每一个行业都有其独特的运营特点和潜在风险，无论多么新兴的行业都迟早会面临行业性调整的一天，那些贸然进入的企业，由于没有对行业深入了解和充足准备，很可能在将来面临比当前更为严峻的困难。
中天科技进军房地产业后，斥资1亿元在南通购买了一块8.6万平米的土地开发“五山公寓”项目，该项目于2004年开始贡献销售收入，并于当年开始了第二个地产项目的开发。但进入2005年后，地产行业的紧缩政策频频出台，中天科技由于 “房地产项目的开发需要大量资金，而公司主营的线缆产品的回款周期较长，存在坏账风险，给资金流造成了压力”， “决定在短期内不再新增房地产项目，集中资源和精力做好现有两处地块的开发，争取尽快完成建设和销售”。2008年3月，中天科技将下属一家房地产公司予以注销。
相比之下，永鼎光缆对房地产更为执著，公司已经将房地产作为发展战略的一个重要组成部分，投资也不断加大。仅仅是竞拍土地的投入就超过了6亿元，2007年新增土地储备就达到了31.5万平方米。公司宣称“通过不断地管理实践，已探索并制定出一整套适合房地产业的内部管理制度、工作流程、组织构架等”。2008年，永鼎光缆又新设立了两家房地产公司，不知道永鼎光缆的地产之路还能走多远。
转型得失：友谊股份
客观地说，上述公司并不能代表涉房公司的全部，还有很大一部分公司的房地产投资进程是比较稳健和扎实的，从土地储备、开发建设到最终的市场营销以及物业管理，整个流程都相当规范而且已经具备了一定的规模，在当地也已发展成为了小有名气的房地产开发商，房地产业务也为公司创造出了可观的收益。大连友谊)(000679)便是此类公司的典型。
大连友谊在2001年通过出资2700万元成立大连友谊合升房地产开发有限公司开始涉足房地产行业，进入的动因也主要缘于主业下滑。按照公司年报的说法，“之前经营以零售百货和酒店服务业为主，由于国内外商家的涌入，市场竞争日趋激烈，消费分流愈加明显，赢利空间愈来愈狭窄，公司需要发展新兴产业，为公司未来可持续发展创造条件。”
2003年，大连友谊取得了大连“壹品星海”项目的开发权并开工建设，该项目建筑面积38万平方米。项目一期也成为大连友谊2004-2006年净利润的重要来源，三年中房地产对公司主营业务利润的贡献分别达到了25%、37%和17%。该项目不仅成为大连当时规模最大的中高档社区，而且也为大连友谊赢取了建设部评选的“中国房地产建筑产品创新十强”的荣誉称号，使公司在大连房地产行业内的形象和影响力初步建立。
与此同时，大连友谊的土地储备也在进一步增加，公司不仅在2003年拍得大连市的另一块土地(壹品漫谷项目)，同时也将触角伸向大连市以外，2005年在苏州工业园区拍得两块商业住宅用地(海尚壹品项目)。
上述项目将在2008-2010年间集中竣工结算，届时大连友谊的损益表将由此而大放异彩，公司也因此成为不少分析员追捧的对象。但这些完全集中于未来几年EPS的分析，不仅视角狭隘而且更多地是基于资本市场的概念炒作，对企业长远和真正的经营能力鲜有价值可言。实际上，即便是像大连友谊这样在房地产小有斩获的涉房公司，其内部隐忧已经开始逐步显现。
从某种意义上说，无论管理层是否承认，涉足一个新的行业意味着对原有主业在一定程度上的放弃，管理层的精力并不是集中于如何应对主业所面临的各种困难，而是很大程度上被新兴行业的当前繁荣所吸引，这对已经略显颓势的主业近乎雪上加霜。
对于大连友谊的主业零售百货来说，新涉足的超市和购物中心业绩欠佳，而大连友嘉购物、大连友谊购物广场、沈阳友谊购物中心等子公司已经连年亏损，部分已经开始关闭。但房地产高涨所造成的欣欣向荣的损益表经常会掩盖所有这些问题，至少让它看起来没有那么严重。然而，如果房地产也进入低谷呢？公司届时将面临一个非常尴尬的主业困境，原有的主业由于疏于耕耘而更加没落，而公司在新领域的所谓核心竞争能力在行业低谷时也将显得不堪一击。大连友谊在之前对所谓高科技行业的投资中就早已铩羽而归。
实际上，很多涉房公司房地产业的繁荣是以损害主业为代价的。房地产是一个资金投入巨大且高度依赖杠杆的行业，一般来说，一个单纯的房地产公司的杠杆规模总有一个合理限度，超过这个限度要想获得银行的支持是很困难的。但对于涉房公司却有一个好处，它们可以以主业为掩护获得贷款，然后将资金转移到房地产项目上。这种做法可以扩大公司的地产投资规模，以在地产高涨时期放大投资回报，但同时也将主业拖入高财务杠杆的泥潭，房地产项目的风吹草动很可能会直接波及到原有主业，导致公司的全面崩溃。
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