经济理论认为农地入市并非解决高房价的良药

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居研究院　　 2009-12-08 15:06

　　被称为“开中国农村宅基地入市先河”的浙江嘉兴宅基地流转工作试点顺利,截至10月底,已置换出近万亩宅基地,可作为工业与建设用地。在全国农地改革的大背景下,嘉兴的做法或成为农地入市的突破口。在谈到部分土地入市能否平抑房价过快增长时，嘉兴有关负责人认为：“以嘉兴为例,如果60万户农民全部完成‘两分两转’,按户均250平米、拥有两套住房计算,即使一半住房在市场流通,嘉兴新增商品房也有60万套。加上清理出来的几十万亩土地有一部分流入房地产开发市场,这的确可平抑房价过快增长”。

　　不过从经济理论角度分析，平抑房价并没有这么简单。诺贝尔经济学奖获得者米勒教授的MM定理认为，在有效的金融市场上，一个公司的价值是由其资产负债表的资产一栏里面的盈利能力所决定的，与该公司负债一栏里面的融资方式以及股本结构无关。资金成本取决于资金的运用，而不是取决于资金的来源。这告诉我们一个投资项目的盈利预期决定了这个项目的资金来源以及融资成本，而不是一个项目的融资成本决定了一个项目是否能够盈利。

　　从MM定理我们可以看出，投资者之所以投资房地产，主要原因在于房地产是一个能够为投资者创造新价值的项目，如今，各种资质的开发商雨后春笋般的涌现，以及各主要城市房价连创新高的事实都印证了市场的预期。同时MM定理也告诉我们，对于房地产项目，市场的盈利预期决定了其资金来源和融资成本，试图通过提高融资成本以压制该项目的一切措施都是徒劳的，这就清晰得解释了东南亚经济危机以及连环加息下中国房市高涨的成因。

　　当前地王频现、地价飙升的现实，折射了一定条件下土地资源稀缺的局面，但采用农地入市的调整很难缓解当前的情形。首先，土地不是同质的，热点投资地区的土地依旧是稀缺品。土地具有明显的地理和区位特征，房价的虚高情况也大都存在于一线或部分二线城市，随着城市化进程的加速，这些城市正经历着城市化扩张的浪潮，这也注定了这些地区将在未来一段时间内成为投资者追捧的对象，原因很简单，这些地区的房产都有未来为投资人创造价值的潜能。在这些地区本来就处于紧缺需求的情况下采用农地入市调节价格无疑是饮鸩止渴、“肉包子打狗”。同时，按照MM定理，即便采用农地入市能够提高投资者资金和融资的机会成本，但只要市场预期盈利存在，资金就会无孔不入。其次，农地入市的操作弹性不大，18亿亩耕地的最低限度要求已经极大的增加了农地入市的操作难度，适用性较差。

　　通过以上的论述我们发现，采用传统的经济学的思维方式去调节房市是片面的，传统的调节方式无非是在一张皮萨饼上多切上几刀，皮萨饼的块数变多了，然而总量根本没有发生变化。饥饿的投资者他们时刻都在嗅着皮萨饼的芳香，一有机会他们不会因为因为皮萨饼多切了几刀就少食或者不食。MM定理告诉我们，在房市调整的过程中，采用单一的增加成本的调节方式是徒劳的，只要不改变市场对地产投资的盈利预期，一切都是无效的。在实际的操作中我们可以采用税收的方式，诸如物业税等调节效果会更好，原因很简单，税收直接作用于房产投资的价值，进而传到影响投资者的盈利预期，一个项目变得不再有吸引力了，也就自然会被市场所冷落。（刘顺玲  宫模恒）

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