新“地王”大龙地产猜想：面粉贵过面包？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2009-12-09 11:11
面粉贵过面包？
大龙开发的上述相关负责人曾对外界强调，大龙是顺义本地最大的地产公司，对顺义房地产市场及其发展趋势非常了解，本次参与竞拍，是贯彻公司立足顺义发展战略的一部分，在该地块推出前就已做过详细的考察和价值评估，50.5亿元的价格也在预料之中。
尽管如此，仍有很多人表示看不懂大龙开发拿地的战略，觉得大龙开发拿地价格太高。
国内某知名房地产公司资深人士接受《经济参考报》记者采访时表示，随着房市和土地市场的升温，大家的风险偏好都在增加，要想在行情好的时候通过公开市场获得优质土地储备，必须报出竞争对手无法承受的高价，虽然该项目容积率较低，可以开发出稀缺的低密度高档住宅，但除非他获得了竞争对手所未了解到的关于区域规划的信息，或者拥有比竞争对手更为卓越的项目运作能力，否则，前景堪忧。
据了解，在规划之中并非全部为住宅面积，还有一些幼儿园以及市政公用设施等，整个配套设施有3500平方米以上。把这部分面积减去，住宅规模就变成了165626平方米。照此 计 算 ， 该 地 块 的 楼 面 地 价 就 由29859元/平方米变成了30490元/平方米。
不过，在王吉鹏看来，只要精打细算的话上述担忧都显得没有必要“一个企业在拿地之前肯定要做相应的成本测算，各个企业的资源禀赋不同，而大龙地产能够认可和接受这个价格，那么对他来说可能价格就不高。”
王吉鹏进一步分析：“有人说0.6的容积率只能做联排别墅，其实未必如此，凡事都不能绝对，完全可能做混搭，都属于高档低密度住宅，况且还有地下空间。”
规划意见书约定的控制建筑规模是指地上建筑面积，地下的建筑面积没有约定。此前就有业内人士推算：按照一般的规划，三层的联排产品，地下室部分的面积一般能占到地上部分面积的30％-50％，按照北京别墅销售的惯例，地下一层的建筑面积可以做到产权证里，补交完地下部分的土地出让金，就可以按建筑面积销售。这样可供销售的住宅面积将增至20多万平方米，摊算下来，楼面价没有3万那么高，可能也就2万出头。
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