上海二手房年末成交创新高 楼市风险亮起红灯
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-12-10 16:45
租金回报率、二手住宅负担比，一个是衡量物业投资价值的关键指标，一个是判断银行房贷风险的核心指数，随着房价不断飙升，已双双创下了风险历史记录。
本报记者获得的一份专业报告显示，2009年11月，上海住宅蓝筹投资回报率仅为2%，创下了2007年1月该指数建立以来的最低值，较今年年初大跌逾50％；同时，上海二手住宅负担比飙升至57.95%，创下今年的最高记录，购房者压力陡增。
这两项创记录的关键指标显示，目前楼市尤其是高房价，已处于一个危险阶段。
警示高房价泡沫
年底楼市的疯狂程度，令人大感意外。
美联物业区域董事高锦滔告诉本报，正如前期预测的那样，临近岁末，受优惠政策到期、城市规划预期等多方面的刺激影响，上海二手房市场在年底迎来一波成交高潮，但没想到该波成交高峰竟然超过了之前成交最高的6月，创下了新纪录。
这种疯狂直接导致相关楼市预警指标亮起了红灯。2009年11月，美联物业上海住宅蓝筹租金指数为105，租金为39元/平米月，回落到正常价位。成交部分区域数据显示，从普陀区到浦东新区，上海大部分区域的租金水平普遍出现小幅调整。
多家中介公司的反馈信息显示，随着年尾“末班车效应”集中爆发，不少租客选择出手，大量租客流失，对租赁市场的成交带来影响的同时，更刺激了二手房量价齐升。11月，美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。近几年中，该指数一直处于3％上下徘徊，最高点出现在今年2、3月份，超过4％。
同样亮红灯的还有上海的二手住宅负担比。美联物业研究部的统计资料显示，今年以来，抵押贷款月还款额逐月上升，占家庭收入的比重越来越大，11月创下了迄今57.95%的最高位。“这说明上海现时房价对购房家庭而言实际压力颇大。”某国有银行信贷部人士指出，这对银行而言也是风险隐患，与银行对按揭贷款月还款额一般控制在购房者月收入50％以内的标准，现在实际的还贷压力已超标很多。
在美联全国研究中心监控的五大城市中，京、沪两地的二手住宅负担比排在第一阵营。
另据汉宇地产的统计，二手房市场供求严重失衡导致房价跳升的状况更趋严重。11月份上海二手房挂牌量继续出现明显萎缩，全月新增挂牌量为16250套，环比减少7.4%，再次创出今年挂牌量新低，仅为年初月度高达32000多套的挂牌量一半。但目前上海二手房月度成交量依然维持在30000套以上，最小供求差已达到每月14000套，即使目前按照全市总共76000余套二手房挂牌存量，全部被消化也只需5.4个月。
加上一手房供不应求加重，部分一手房购房客户流向二手房市场，将进一步加速二手房市场存量房消化。
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