2009坐完“过山车” 2010广州楼价谁主沉浮？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 信息时报 2009-12-11 14:05
沉
需求被抽空 开发商面临压力
在今年全国楼市各大城市“量跌价涨”的主基调下，尤其是全国一线城市楼市，基本上是有价无市，都可能使楼市再度进入一些新的拐点。
而广州楼市持续出现有价无市状态或说连续好几个月滞涨，无疑是一个危险信号。
因素1：政府出手（致跌力：8级）
关键词：打击囤地、抑制投机、信贷收紧
近来，温家宝考察上海时，要求抑制投机购房。有地产人士认为，这其实是给2010年打压楼价透露风声。而央行方面也收紧银行贷款，确保自身安全。因此，2010年国家政策应该是以抑制高房价和增加市场供应为目标。
谢逸枫指出，2010年全国楼市将供大于求，特别是广州市场，加大了土地空置惩罚力度，促使开发商加快工程进度。2009年11月，国土资源部打击“囤地”，进行“土地调控新政”和“农地入市”政策。目的是加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等政策，增加市场供应。
因素2：超高房价（致跌力：8级）
关键词：提前透支需求、投资客活跌
随着楼价持续飙升，刚性需求买家“望房却步”。高房价不仅提前5年透支了购买需求，抬高了购买置业门槛，更抑制了需求增长速度。
谢逸枫认为，目前市场上所谓的“需求”，不过是一些“瞬间”热钱和投资炒房的人，“剩余需求”如“泡沫”一般，政策一调整或市场一下滑，所谓的“需求”便立即消失了，楼市如被抽空了水的池塘，大鱼小鱼全见底了。特别是广州本地需求基本上全部透支，而外来投资客在政策的影响下，入市开始显示得谨慎和理性。
肖文晓也认为，目前市场中的高楼价抛离市场正常购买力，明年难以为继。
因素3：查处捂盘（致跌力：5级）
关键词：住建部查处炒卖房号、捂盘惜售
针对今年全国各地不少开发商捂盘惜售、哄抬房价的现象，近日，住建部向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。地产人士表示，这样一来有利于增加市场的有效供应量。
因素4：资金链压力（致跌力：6级）
关键词：地王频现、疯狂拿地、楼市泡沫
近期广州的住宅用地竞投市场相当活跃，地王频现。房地产价格的持续飙升，使得本已存在的房地产泡沫越积越大，并有冲顶的危险，泡沫来势比2007年更猛烈。
地产人士认为，相关部门可能会调整当前中国房地产政策，特别是要取消部分短期性的房地产优惠政策。同时，谢逸枫认为，2009年的情况和2007年一样，广州大部分开发商一方面大量拿下“双高地王”，目前有部分房企已是负债了；同时又要到更多二三线城市拿地。如果楼市政策调整，房企将缺乏资金上的保障，不下降房价，通过走销售量收回资金，后果更是难以预料。
因素5：供应庞大（致跌力：5级）
关键词：施工面积大增、供需双方僵持
数据显示，自从2009年8月以来，广州楼市库存持续反弹，但新开工及施工面积环比大幅增加。楼市供需双方的博弈再次进入僵持阶段，房价可能已进入“拉锯战”，未来大幅上涨动力大为降低。
谢逸枫表示，经过价格大幅上涨后，观望情绪再次笼罩楼市，库存反弹恐怕是未来楼市走向的缩影。随着2010年国家对信贷、税收政策的调整，以及现在刚性需求型的购房者对价格下调的心理预期加大，如果开发商在价格上继续采取高举高打的策略，“价升量跌”的后面接着就是“价量齐跌”。这是市场规律，如同2007年楼市出现拐点一样，从波峰到波谷其实就是市场自身调整的过程。
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