专家：明年信贷政策或将“定点调控”房地产
http://www.haozhai.cn 文章来源: 经济参考报 2009-12-11 16:23
房价持续走高 房地产信贷备受关注
关注点二：
高房价下的房地产信贷是否安全？
日前在上海出席“中欧陆家嘴（600663）金融家沙龙”的上海银监局局长阎庆民表示，银行的信贷有四个方面问题值得高度关注，特别是金融危机以后信用风险的形成。这四个方面主要是政府各类融资平台、贷款的高集中度、房地产贷款占比以及个人住房贷款占比。四大风险中，房地产贷款占到了两个。那么高房价下银行的信贷资产是否安全成为了人们关注的另一个焦点。
根据记者对2009年上市银行半年报的统计，在可统计上市银行中，今年上半年房地产开发贷款和房地产按揭贷款都有不同程度的增长，但房地产开发贷款在贷款总额中的占比和按揭贷款在零售贷款中的占比却都出现了不同程度的下降。这一方面是因为上半年贷款规模的放松使各银行贷款总额增大；另一方面也是因为银行对房地产贷款采取了审慎的态度。
从房地产开发贷款和房地产按揭不良率的情况看，除一家银行的房地产按揭贷款“有所上升”外，其他银行的不良率均较2008年下降。这种现象一方面是因为今年上半年房地产行业的转暖使房地产贷款质量有所好转；另一方面也是因为国家所采取的宏观调控政策使得经济危机并没有对人们的生活产生过大的影响，因此没有出现过多的房地产按揭风险。
从房地产贷款在信贷总额的占比看，可统计银行房地产开发和房地产按揭贷款在贷款总额中的占比大约都在25％以下。按照这样的比例，即使所有房地产开发和按揭贷款都发生危机，也不过接近中国银行（601988）业不良率的最高值，并不足以影响银行的生存。同时，因为房地产的变现能力强，这些资产即使都成为不良资产，银行也可以快速处理回收资金。因此，从各项指标上看，房地产贷款目前还是安全的。即使出现风险，也不足以影响到银行业的整体安全性。
关注点三：
抑制高房贷是否能降低房价？
无论从国际还是国内的经验看，对于房地产贷款的抑制肯定能对房价的上涨产生巨大影响。这也是市场对房地产信贷政策异常敏感的原因。
然而一个新的现象是，房地产行业正在努力降低对银行贷款的依赖性，降低银行贷款比重。上海银监局局长阎庆民透露，上海今年1~8月份，通过企业债、中期票据、短期融资券等各种非信贷渠道获得的资金为1234亿元，比去年同期增加了1.45倍，其中有700亿元~800亿元是通过市场方式获得的资金。这意味着上海非信贷渠道获得的资金已占整体资金比例的近四分之一，就单个区域而言，这一比例是很高的，一般地区90％以上资金来源还是靠银行信贷完成。从房地产行业，截至前三季度，两市共有40家涉及房地产业务的公司提出了再融资方案，合计金额近700亿元。此外，香港市场融资也成为房地产企业关注的重点，交易所市场的公司债正在成为房地产企业融资的另一个渠道。“去年我们还禁止买房地产企业发行的公司债，今年开始这一禁忌已经被打开了。”有基金公司人员这样说。多元化的融资模式和渠道让房地产信贷对房价的影响开始削弱。
在房地产企业多元化融资的同时，一些大资金对房地产市场的开放也在削弱银行信贷对房地产行业的影响。新《保险法》对保险资金运用范围的拓宽，让保险公司可以正大光明地投资房地产市场。市场人士普遍预计，保险资金投资房地产的规模将在2000亿元左右。与此同时，大型央企进入房地产行业也成为推高房价的一大因素。有数据显示，今年第二季度主业非房地产央企的直接利润中有28％来自于楼市。经营状况好的房企，能达到央企当季总利润的35％甚至更多。
房地产企业融资多元化以及各类资金介入房地产行业，不仅间接助长了房地产信贷资金的增长，也削弱了银行信贷对房地产价格的影响。这就使得银行对房地产行业的信贷资金成为了影响房价的“声音”之一，而不是惟一的“声音”。 (金融时报)
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