营业税调整引楼市悲观预期 二手房贷或跌2成
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2009-12-11 17:36
专家称将抑制上海部分短期投机需求
当上海房展会“无房可卖”时，二手房交易却风生水起，交易量再创佳绩。不过，专家认为，此次“个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年”的政策调整会对上海未来部分短期投机需求起到一定抑制作用。
上海中原地产报告显示，11月上海二手房成交套数较10月增加8.3％，成交均价为18365元/平方米，环比下跌1%，出现今年以来的首次回调。同时调整的还有成交结构，高档物业开始放量。随着国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，许多投资客开始看淡后市，纷纷将手中的高档物业挂牌出售，使一度供不应求的高档房源“粮草充足”。
成交进入“高”区间
上海二手房市场的年末放量，主要原因仍是政策优惠到期引发交易需求的剧增。中低档二手房在10月掀起一波成交热潮，而11月，高档物业拿到了“接力棒”。
中原地产的报告称，11月，上海中心区域除黄浦区和徐汇区成交量出现回落外，绝大部分区域二手房成交量均出现明显增加，其中，增幅较大的区域为卢湾区、静安区和长宁区，增幅分别为108.3%、84.3%、35.5%。在相对偏远区域中，虹口区和宝山区的成交量较上月分别减少17.3%和4.7%。从价格成交结构看，200万以上的二手房成交套数占比达到30.43%。
中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，近期高档物业出现放量，一方面，是因为这些高档物业的租金一直走低，长期投资回报率较低；另一方面，部分区域的很多业主并不看好后市，认为目前已没有上涨空间，因此开始抛盘套现，特别是持有物业2年以上的投资客抓住契机纷纷套现。
中原地产最新报告指出，在交易环节的各项税收中，营业税率最高，因此它对调节需求最具影响力，此次调整会对未来部分短期投机需求起到一定抑制作用。在政策实施后，上海市场会呈现挂牌量迅速下降，由售转租现象明显，买卖交易速度减缓征兆，不排除不足5年房东挂牌将额外税费摊到挂牌价中，因此短期来看仍无法平抑房价。长期来看，如果价格逐步升高，市场将会步入交易低谷。
寻找避风港
高档房担纲成交主力的背后，折射出投资客们避险情绪的增强。
一位将市中心数套高档房挂牌出售的本地投资客向中国证券报记者表示，无论是政策退出，还是价格飙涨后隐现的短期调整风险，都让他和身边的朋友感觉到“现在已经不适合持有高价房”了。他表示，最近一两个月，外地资金涌入上海的速度很疯狂，新资金对价格的敏感度较低，所以挂牌价哪怕比市场价高出10％也很容易出手，这让大家非常担心。“在上海楼市投资，却听不到上海口音，这就是目前上海楼市的现状。”该投资客说。
据中国证券报记者了解，许多投资客已将目光投向了上海郊区以及临近省市，例如嘉兴、桐乡等地，这使当地房价近期出现了快速上扬。一位投资客告诉中国证券报记者，他10月在嘉兴投资的一套房产，买入价不过5000元/平方米，现在二期均价已经涨到1万元/平方米，升值速度之快令他始料不及。
2005年5月31日，上海市财政局转发《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》，明确2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。
2008年10月22日，上海市人民政府办公厅转发市建设交通委等五部门关于促进本市房地产市场健康发展若干意见的通知，宣布对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
中共九届上海市委九次全会2009年11月11日至12日举行，会议结束后，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声接受了媒体的专访。俞正声指出，上海房价太高，怎么解决，不能靠简单的行政命令，取决于市场的需求，那怎么调控需求，今年上海加大了经济适用房建设，但光靠经济适用房是不够的。俞正声说，明年十二五规划了，我跟韩市长商量，明年在住房方面要形成系统的政策蓝本，使老百姓清楚、开发商清楚。
上海市市长韩正2009年12月9日表示，当前上海房价太高，最终损害普通百姓的利益。下一步，上海将全面建立包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的住房保障体系，加快推进大型居住区建设和旧区改造，全力以赴解决好普通百姓的住房问题。(李良整理)
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