二手房营业税政策调整致纳税申报量大增
http://www.haozhai.cn 文章来源: 证券日报 2009-12-14 10:11
业内人士呼吁尽快明确相关细则
“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”12月9日国务院常务会议的决定使得明年的楼市政策在一番争论后落定。
政策细节应尽快出台
虽然政策已经出台，有市场人士对于该政策究竟是按全额还是差额征收。有疑问，认为需要细化。
之前的政策为从2005年6月1日起,国家开始针对购买不足5年出售的房屋全额征收营业税。但在2008年12月出台的“国13条”中明确表示减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的则按差额征收，非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。也就是说,从今年1月到年底，不足2年转让的住房需要按差额征收5.5％的营业税。
此次营业税征免时限由2年恢复到5年,是否继续在“国13条”基础上进行差额征收，还需进一步明确。如果基准不同，数百万房款的税额会相差数万元。因此，业内人士建议尽快出台细则，以便已购两年内普通住宅的消费者尽快办理完税手续。
美联物业市场研究部总监张大伟认为，解读误差将给这一政策的实际作用带来非常大的变数，有关部门应尽快予以明确。此外，虽然84号文件让“黑白合同”无所遁形，但在实际交易中，“买卖双方还是能够在不影响贷款的前提下做低价格，因为税额过大容易导致一些人想法避税。”
二手房纳税申报量上升
在政策公布后的这几天，预期中的二手房市场交易量的井喷并没有出现。北京房地产交易管理网的数据显示，北京地区12月10日和11日二手房网签量分别为1823套和1454套，远低于11月交易的峰值。
在上海，宝山、黄浦、徐汇三区房地产交易中心虽然集结了大量办交易过户的二手房交易者，但与今年成交最火时整个交易大厅挤满的人群相比，场面算不上火爆。
深圳、广州、成都等地的二手房市场的交易量同样比较平稳。多位业内人士认为，由于市场对取消营业税优惠早有预期，所以新政策在11月已被提前消化了很大一部分。
虽然二手房交易量并没有大幅增长，但北京市多个地税服务大厅这两天却出现了纳税新高峰。海淀地税局相关工作人员表示，目前该局专门受理二手房纳税申报的第二税务所出现了人流爆炸式增长的受理高峰。对此海淀、朝阳交易量大的两个区的地税部门启动紧急预案，纷纷采取增加办公时间等措施应对过户高峰。
卖房人可能将营业税转嫁给买房人
美联物业统计数据显示，5年内二手房成交已占北京11月市场总成交的房源的62％。他们预计取消优惠将使得12月出现非常疯狂的末班车现象。有可能出现二手房成交80％以上都为5年内房源。
北京我爱我家房地产经纪公司总裁胡景辉认为，由于优惠政策的取消是为打击投机行为，而房产交易历来是卖方市场，营业税优惠取消后，卖房者肯定会将此转嫁到购房者头上，转嫁不出去的，就会“卖转租”，用租房的形式度过缴税期限，毕竟，房龄2~5年的房子涉税占比40％，对购房者还是有很大的影响。所以很多购房者还是会在优惠取消前加紧过户交易。
招商地产（000024）董秘刘宁对《证券日报》记者表示：“取消营业税优惠可能会使二手房交易量在12月份继续放大，尤其是3-5年年限的二手房持有者很可能会将手上的房源加紧上。但明年二手房价格是上涨还是下跌还要看市场的具体情况。各地方不同地区情况都会不同。如果当地是买房者占优势地位，那卖房人就可能自己承担一部分营业税的成本，甚至降价销售，如果是房源供不应求，那出售房子的业主肯定就要提高房屋售价，毕竟羊毛出在羊身上。营业税带来的成本卖方肯定不愿意承担。”
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