北京城建与绿城“婚变”始末
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2009-12-14 11:24
从分歧到分手
也许从一开始，在许多方面都是北京城建的一厢情愿。
北京城建不久前发布的公告称，转让城建中稷的股权，主要是为了规避绿城开发思路导致公司收益难以兑现的风险，以及浙江省舟山市政府收回长峙岛项目土地的风险。
事实上，早在2008年初，北京城建与绿城在开发理念、企业文化、管控模式等方面的分歧就已经显现出来。
股权上的优势，无疑使绿城成为长峙岛项目开发的主导者。
“绿城介入后，开始着手重新优化调整整岛规划，双方开发思路出现严重分歧，无法达成一致，这是导致长峙岛项目至今未取得实质性进展的主要原因。”上述分析师说。
记者从《长峙岛项目2008年投资报告》了解到，绿城拟在长峙岛中部建设18洞或27洞的高尔夫球场，同时将首期住宅规划推迟到2009年。这就意味着，现金收益不仅要减少，而且还会推迟，而收益将主要沉淀在高尔夫球场等持有型物业上。
与此同时，公司的管理成本却在增加。在《长峙岛项目2008年投资报告》中，记者看到这样的数据，“城建中稷自2005年以来一直在舟山市建行办公，无需交纳房租、水电等费用。绿城进入城建中稷后，于2008年7月将项目公司搬迁至绿城桂花城商铺内，为此新增装修费约190万元，设计费8万元，办公家具购置费29万元，合计227万元，每月水电费支出约1万元，还要交纳一定的物业管理费。2008年12月绿城将该商铺整体出售，并与买方签订了5年返租合同，租金共计287万元，不含物业费。”
在不少城建中稷人看来，管理模式和企业文化上的分歧，才是最致命的。
一位曾参与这一项目的城建方人员告诉记者，绿城将项目公司当作自己的子公司看待，实行垂直系统管理，在选择设计方、供货方、施工方时，都是直接由绿城指定，对项目公司干预严重。另外，在长峙岛项目最新的成本测算中，绿城提出，开发成本的2％应作为管理费支付给绿城。“这完全是母公司对子公司的要求，而城建中稷是一家合资公司。”
“沟通确实出现了问题。事实上，在一些规划决策上，绿城方面并没有跟我们协商。”上述城建方相关负责人说，“另外，由于2008年市场大环境的变化，资金压力确实比较大。”
这一点得到了上述分析师的证实，“绿城将城建中稷和项目公司纳入合并报表范围，导致银行将项目公司纳入绿城授信额度范围，这使得项目公司独立融资的能力降低。”
2009年初，经过一番调研论证后，北京城建决定退出长峙岛项目。
“这是一个艰难的谈判过程。”上述相关负责人感叹，“我们最初提出转让股份的要求，由于在价格上无法与绿城达成一致，使得谈判一度陷入僵局。而舟山市政府此时也一再催促城建中稷尽快拿出开工时间表。为节省时间成本，我们提出反收购——100％控股城建中稷，从而掌握该项目的绝对控制权。但这一提议，与绿城方面仍然是在价格上拉锯不断。”最后，终于在11月份获得舟山市政府的同意，北京城建以2.5亿元的价格挂牌出让城建中稷40％股份。
谁将接盘
据公开资料显示，舟山市由于自身特点，土地缺少，尤其是大规模可开发用地更是比较少。再加上舟山的地理位置和旅游环境，这些都导致了长峙岛项目的开发前景依然被看好。
谁将接盘成为市场关注的焦点。
“绿城会否完全接手这一项目的开发权？”
面对记者的提问，上述北京城建相关负责人表示，这次股权转让，对受让方是有限制条件的，比如说一次性付款、认可舟山项目规划等。“合作双方肯定会有沟通的，但也不排除价高者得。”
而事件的另一方绿城到目前为止还没有明确的说法，只是表示，不久将就此发布公告。
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