沪上房贷“盛宴”开席 开发商“移花接木”玄机重重
http://www.haozhai.cn 文章来源: 21世纪经济报道 2009-12-15 09:13
开发商“移花接木”
作为楼市热点城市之一，今年以来，上海中外资银行房贷业务连续突破6000、7000亿元大关，9月末达到7134亿元，占全国房贷余额的10.5％，开发贷占比也是如此。10月份以来，上海房贷继续增长，且增幅有进一步扩大之势。
对于近年来新进入上海市场的一些中小银行而言，房地产开发商成为重要的营销对象之一。对此，一家上市银行授信管理人士称，因为开发贷款的综合收益高，不仅可以带动对公存款、个贷业务，还可以撬动财富管理、信用卡等零售中间业务等。
但硬币有两面。
11月下旬，监管机构召集在沪中小银行分行负责人。与会人士透露，监管机构指出“贷款行业集中度偏高，突出表现在房地产行业”。
而在整体房贷质量向好的背景下，9月底，沪上中外资银行商业用房开发贷款不良额较年初出现小幅增加。当地银行人士称，近几年来，上海银行业商业用房贷款增量多，增速较快，其潜在风险隐患值得关注。
不仅如此，与商业地产相关的经营性物业贷款，近年来也有快速增长。本报记者调查发现，经营性物业贷款暗藏玄机，此类贷款往往被用于置换贷款，借着经营性物业贷款之名，开发商获得的信贷资金实际上是用于偿还借款人的存量贷款。
而在做高手中持有的商业地产评估价值后，开发商不仅可以获得超过存量债务规模的经营性物业贷款，其多余的信贷资金，可能会被改变用途，不排除用于购置土地或新项目开发的可能。
经营性物业贷款的快速增长也引发监管机构的关注。知情人士透露，在上述会议上，监管机构表示，经营性物业贷款发放后管理难度大，有的贷款资金用途严重失控，操作合规性存在疑问。
对此，监管机构提示在沪中小银行，关注房地产开发贷款风险，不得以流动资金贷款形式发放房地产项目开发贷款，严格管理经营性物业贷款资金用途。
虽然，商业银行短期内不会减仓开发贷款，但开发商并不能盲目乐观。
前述上市银行房地产金融事业部人士直言，在营销时，该行发现，部分开发商对已经实施的固定资产贷款管理暂行办法，还抱有幻想，希望银行想出变通的方法，以保证用款时有很大的自由度，“但这是不可能的”，他说。
所以，如何利用好已经拿在手中的银行贷款，就成为开发商颇为现实的一个做法。
前述在港上市的开发商表示，虽然手持现金数十亿元，但公司希望可以把握土地市场机会，而并不急于偿还贷款。
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