楼市爆发“末班车效应” 沪上个人房贷反弹
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2009-12-16 11:03
新华社上海电 央行上海总部最新发布的11月上海市货币信贷运行报告显示，在连续2个月增量环比下滑后，上海个人住房贷款出现了明显反弹。
受近期住房交易量上升的影响，11月上海全市人民币个人住房贷款新增107.4亿元，较上月多增15.8亿元，同比多增119.8亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加54.3亿元和53.1亿元。
这扭转了9月以来沪上银行个人住房贷款增量环比连续下滑的势头。在8月份创出170.2亿元的单月增量新高之后，9、10两个月沪上个人住房贷款一路下滑至138.4亿元和91.6亿元。
业内人士认为，因购房者担心房地产“优惠政策”到期取消而赶在年底前集中成交，导致楼市在10月底11月初爆发了一轮“末班车行情”，这可能是11月个人房贷增量明显反弹的主要原因。
个人住房贷款的增加也加剧了储蓄存款分流。11月上海全市人民币储蓄存款减少166.8亿元，同比多减447.1亿元；其中定期储蓄存款减少133.6亿元，同比多减385.7亿元。央行上海总部认为，新股发行节奏加快和居民购房集中是近期储蓄存款持续分流的主要原因。
应严查开发商自有资金到位情况
据新华社电 与迪拜相比，尽管我国的金融市场相对封闭、监管较为严格，信用金融不够发达，但房地产开发投资同样呈现出令人担忧的高“杠杆化”融资态势。
北京中坤投资集团董事长黄怒波说，房地产业现在普遍实行预售制，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以自有资金计算，一个项目的利润率可能高达100％到200％。
近年来，我国房地产价格一路狂飙，从不少中心城市到二、三线城市的房产销售情况来看，明显出现了“外来购买者增多、投资性购房增多”的趋势，而在投资性购房中，依靠“低首付、低利率”实现“杠杆化”融资购房的情况十分突出，潜在风险巨大。
与本身缺乏实体经济基础，房地产支柱产业又过度依赖外在需求及投资需求的迪拜相比，我国实体经济的比重较高，目前房地产发展也以满足本土需求、自住需求为主，但是，我国不少地区的经济发展特别是财政收入过分依赖“房地产经济”的情况却日渐突出，房价收入比失衡的现象正愈演愈烈，应该引起重视，及早防范。
山东银监局局长周忠明认为，从短期来看，在对房地产开发融资“去杠杆化”过程中，可以根据经济回暖的情况逐步提高房地产开发中自有资金的比率，相关部门应严格检查开发商自有资金到位情况，强化自有资金到位的“硬门槛”效应。
在对投资性购房特别是“炒房”行为“去杠杆化”过程中，考虑到炒房越多、风险越大、对实体经济的危害也越大，首付和利率标准也应该越高。为此，除严格执行银监会“二套房”贷款首付40％、利率上浮10％的规定外，对于购买二套以上住房的客户，还可以对首付和利率实行累进上浮政策。
专业人士认为，尽管短期内房地产可有力拉动就业,增加财政收入,推动经济增长，但如果经济过度依赖这种靠贷款驱动、缺乏技术含量的劳动密集型产业，不仅经济基础似“沙上筑城、根基不牢”，城市综合竞争力也很难提高。
因此，从长远来看，各地应继续加大保障性住房供给的力度，进一步降低保障性“租售”的门槛。加大保障房供给力度并不会消减房地产业本身对经济的拉动作用，以及对众多关联产业发展的带动作用，同时还能逐步降低地方财政对房地产业的严重依赖。不能通过追捧地王或倒手卖地来催生一个又一个巨大的房地产泡沫。
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