经济观察：二手房贷飙涨 中介银行利益链生变
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新京报 苏曼丽 2009-12-16 11:08
二手房房贷飙涨中介银行利益链生变
银行控制评估价涨幅，与售价差距最多达8000元；打破与中介间的“返点”潜规则，力推直客式二手房贷
多位银行人士也表示，今年后二手房贷款竞争将愈演愈烈。一是新房资源越来越少，客观决定今后买房多为二手房。第二，从银行的角度看，二手房一般都是自住需求，首付都在售价的50％左右，同时二手房是现房，产权明确，而新房往往还在打地基的时候银行就放款了。
“从银行所承担的风险角度看，二手房比一手房风险小。”一位银行人士表示：“此前经济处于下行期时，政策的宽容让一些开发商有空子可钻，将来风险暴露，吃亏的是银行。”
涨不过房价的评估价
一般来说只要不是房龄很老的房子，售价与评估价的差额约为5%-10%。但目前，北京市场评估价与售价之间的差距，最多的能达到七八千之多。
据美联物业市场研究部的数据，对比1月均价8900元，北京二手房年底均价累计涨幅已经超过47%，达13150元/平米。量价齐升的二手房市场风险在逐步累积，银行也已经觉察到。
多个月停滞不前的评估价正是银行转嫁风险的手段。以记者在富力城看到的那套房子为例，61平的一居室报价150万，均价在2.46万/平米，而中介小杜给记者算的账是，这套房子的评估价只能以1.9万/平米计算。售价与评估价之间相差5600元/平米，也意味着这套房在评估机构和银行眼中的价值为115.9万，银行承担的风险仅为115.9万。按照首套房贷款可达到房屋全款的八成计算，购买这套房子最多只能贷93万，首付则必须达到57万。
银行及评估机构得出的评估价远远追不上房价的涨速，这在今年下半年尤为明显。
今年5月以来，望京、朝青、百子湾和亚运村等二手次新房热点区域的楼盘实际市场价格平均每平方米大约上涨4000元，但评估价涨幅最少的只有400元。而目前，北京市场评估价与售价之间的差距，最多的能达到七八千之多。
中易安（中国）房地产担保有限公司市场总监徐东华告诉记者，一般来说只要不是房龄很老的房子，售价与评估价的差额约为5%-10%。从去年6月开始，先是下调的非常快，直到今年3月份二手房市场持续火爆了一阵之后，才逐渐上调，到7月以后，突然就不怎么调了。从今年7、8月份之后，售价与评估价的差距越来越大。
“降低评估价是银行控制风险的一种方法，银行已经对现在的房价产生了警觉。”徐东华说。目前银行二手房的评估业务均是外包给评估机构，而评估机构也是看银行“眼色”行动。随着10月以来二手房市场由于有消息传出利好政策即将到期，成交量和成交价飙升，这种上涨在银行眼中存在着一定的风险，因此纷纷要求评估机构调低或停止随市场上调评估价格，有的银行甚至放贷前在评估的基础上再打一个折扣。
除此之外，目前大部分银行已经完成了全年的放贷任务，银行审批贷款也变得更加严格。“收入证明是一个很明显的变化。以前银行对夸张的存款证明都是睁一只眼闭一只眼，在现在必须是真实的收入证明，还需要提交一些缴税证明。”银行人士称。
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