“政”变无法改观新房市场的投资和投机

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 北草豪宅网博客　　 2009-12-16 11:48

　　房地产每一次“政”变，所产生的利弊也是显而易见的，这一次卖房营业税的调整，自然也不例外。

　　在国内一些大、中城市不少人争搭优惠政策末班车，赶在年末前对所交易的二手房办理交割及过户手续，买卖双方十分明显地流露出一旦2010年卖房营业税新政实施，将会抬高房价，都想赶在年内完成交易，但由于交易手续的程序及流转，相当部分交易在年内交割几乎没有可能，而政策的实施肯定是过时不候的，因此，卖房营业税调整对二手房交易双方显示是有影响的。另外，比如上海，几乎所有银行都暂停审批二手房贷款，房款基本要等到新年，从购房者这一方面来看，不但存在着贷款方面的风险，而且相应的税费成本已可能转嫁至买方头上，那么，购房者率先成为因卖房营业税调整的“受害者”。而且，这一次卖房营业税在范围内仍是按全额5.5%来缴纳，虽然是老政策重新执行，但这一政策的调整对2009年以来的楼市必然有个适应的过程，不交税，皆大欢喜，而税收调整之后，作为个体来讲，是要想方设法转嫁他人，买卖双方都想少受损失，在国内主要城市二手房交易年前的冲高已成事实。

　　购买不满5年的二手房自2010年1月1日起都将全额征收营业税，在中央经济工作会议后的二天内，国务院常务会议瞬间作出楼市营业税终止优惠的决定，此举已实质性的将被业界认为对二手房市场最具影响力的优惠政策宣告结束。楼市营业税终止优惠，为2010年的二手房市场交易带来了变数。一般情况下，次新房或二手房较一手商品房价格要低，当然，个别地段好的另当别论，否则投资人岂不白搭。从政策角度来看，营业税终止优惠及调整的确增加了持有物业2-5年那部分投资者的交易成本，但是，由于市场的大势趋好，特别是2009年房价的无度上涨，使那部分拥有2-5年物业的业主，在二手房交易中，即便要上交卖房营业税，因房价上涨而带来的那部分溢价则已远远超出营业税部分，但是，二手房市场税费由买家承担早就是公开的秘密，而此次卖房营业税的调整，税费转嫁部分的“潜规则”仍将继续。

　　从二手房市场总体来看，未满五年的房源所占比例较大，卖房人手中现货出售，基本稳赚，相对买房人而言，当然也不是省油的灯，明知道上家是“羊毛出在羊身上”，从而，买房人或将产生微妙的心理反应，便是对二手房市场重生持币观望气氛，直接导致二手房交易上行止步，特别是3-5年的二手房交易或将出现成交下滑的趋势。

　　卖房营业税的调整，实际上只是恢复了以前的政策，对楼市总体而言，不可能发生方向性的转变。但是，这个政策调整所传递的信号，也显示了中央亟需控制目前高涨的房价，抑制房地产市场过度的投机性投资行为，抑制投机性的短期炒作，对炒房起到挤出效应，缓和供求和平抑房价。

　　2010年，倘若按照中央近八万亿的信贷规模，以及“双宽松政策”，那么，在依旧不缺乏资金的情况下，房地产投资仍不会减速，而卖房营业税的调整，对楼市继续上扬的大势也只能是头痛医偷、脚痛医脚，对部分在新房市场的投资和投机需求无法起到根本性的改观作用，对房地产投机行为的遏制，关键还在于金融支撑和信贷政策的执行与控制。

（文/北草）

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