当心明年海外热钱冲击内地楼市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 易居房地产研究院　　 2009-12-16 15:16

　　今年以来，外资对于内地房地产市场有所升温。央行数据表明，9月末外汇储备余额攀至22726亿美元,同比增长19.26%，再创新高。三季度外汇储备增加1410亿美元，其中9月增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。三季度不能解释的资本流入或超过500亿美元，基中大部分为热钱，涌入内地的目标很明确：通过投资资产品和股权获益，而且多是短线操作，股市和楼市是两个主要领域。

　　今年海外热钱进入中国情况，与2007年相比，既有共同点，又有差异处。相同的地方是楼市皆非常繁荣，外资冲着高回报而来。差异处是，2007年人民币加速升值，全年升幅高达6.9%，对外资而言，可以没有任何风险进行套汇；

　　人民币自2008年7月开始，就已停止升值，目前依然如此；只是今年人民币升值的预期正变得强烈，发达国家施与的压力很大，而且今年以来美元持续贬值。

　　海外热钱进入中国后，必然推高股价和房价。一方面使资产价格上涨。在楼市中，海外资金更喜欢购买高档物业，比如今年以来一线城市豪宅热销，其中港台客占据相当大的比重，个别上海豪宅去香港推广，获得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水楼台先得月”，无论2007年还是今年，楼市中投资投机比重都居全国第一，而其中港人数量庞大。境外机构和个人购房形成海量游资，造成了市场需求的非理性膨胀，带动了投资性、特别是投机性购房，同时引发内地民间资金纷纷跟风入市，从而推动了国内重点城市房地产价格的持续上涨，增加了国内房地产泡沫化倾向。另一方面制造流动性。我国流动性过剩，主要有两大源头，一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元。二是外汇储备增加过快，增加一美元外汇储备，必须发行等价的人民币，三季度外汇储备增加1410亿美元，对应新增9630亿元人民币。而2007年全年国家外汇储备增加4619亿美元，对应新增人民币33740亿元人民币。流动性过剩，又必须造成资产价格膨胀，其中就包括房价上涨。

　　今年以来，据传有几千亿美元的热钱进入香港，其中部分资金的目标是经由香港进入内地资产市场，至于通过各种地下通道已经和正在进入内地的热钱，数量很难估算。从数字上看，近几年外资购房的比重并不高，比如上海新建商品住宅成交面积中境外人士购房比重，由2006年高峰时的5.34%回落到2008年的2.05%，限制外资的政策还是取得了一些成效。值得指出的，由于去年全国楼市低迷，部分城市如北京等明确取消了对境外个人购房的限制，在今年以来房价高涨的新形势下，中央应重申对外资购房、尤其是投资、投机性购房的限制。

　　外资尤其是热钱，最大的风险在于其集体撤退时对房地产经济乃至整个国民经济造成的“失血性”冲击，其规模越大，这种损害就越大，1997年的泰国是一个典型案例，引发了当年的亚洲金融危机。虽然我国外汇储备量全球最高，抵抗外资抽逃能力很强，而且目前人民币尚不可自由兑换，但防患于未然，总是有利的。迪拜危机对我国楼市具有两面性，一方面警示我国部分城市房价泡沫风险，另一方面会使部分热钱逃离中东，选择投资安全系数更高的中国楼市。在这一形势下，防范热钱，是今明两年中国楼市的一档重要事情。（杨红旭）

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