猛药未出 难抑市场惯性

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 21世纪经济报道　　 2009-12-17 09:17

　　高层一周三次警示楼市。

　　12月14日，国务院常务会议第一次公开表示要“遏制”房价，会议明确了四项措施用于保持楼市平稳健康发展。而在9日召开的国务院常务会议上，则提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的部署。同日，国家发改委主任张平表示：“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房”。

　　受政策收紧预期加强影响,沪深股市房地产板块15日大幅下跌,当天房地产指数下跌3％,位居沪深股市板块跌幅之首。多家机构分析师称,国务院常务会议有关房地产的新政策使得市场对后市房地产业的判断由乐观改为谨慎,地产板块短期震荡难免。

　　几位一线经济学家在接受本报记者采访时预测，如果不在金融政策和土地政策上做出调整，市场将不会发生大的改变，

　　而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向本报记者表示，政策的主要目标不仅仅是遏制房价，同时也希望避免市场的大起大落，保持一定的稳定性。“最好的药也有三分毒性，优惠政策实施以来，房地产对保‘8’起到的重要的作用，但在启动内需的同时，市场也迎来爆发性的增长。”他评价说。

　　疯狂的市场

　　如果不去售楼处，你也许无法感受到房地产市场的疯狂。在北京、上海、杭州、深圳等多个城市同时出现了抢购现象。新盘开盘前千人排号，房价跳价上涨。自住型购房者担心房价上涨过快，恐慌性购房。二手房营业税政策实施后，大批投资者和投机者更是利用政策优惠转手高价倒卖，而一线城市，房企因为提前完成销售任务而捂盘的现象再次浮出水面。

　　易居中国报告显示，目前上海市场上有32个楼盘的开工时间超过1年没有上市销售，其中15个楼盘的开工时间超过2年还没有开盘。捂盘惜售现象严重，一方面放慢销售证申请的速度，另一方面甚至公然违反规定，无预售许可证之前提前收受定金。

　　供不应求现象加剧，从而造成部分城市房价飞涨。有的城市房价上涨速度惊人，如：截至今年10月，北京市的平均房价已达到每平方米16057元，比1月份时每平方米10403元的平均价涨了54％。21世纪不动产分析师孟奇告诉记者，尤其是一些高档住宅，涨价疯狂。

　　而全国的统计数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月份扩大1.8％。北京市虎杰投资公司首席分析员张寅认为，实际情况比数据严重的多。“根据统计局公布的一些公开数据推算，平均房价至少上涨了20％。”他说。而重庆、杭州、南京、福州、成都等城市的火爆程度甚至超过一线城市。

　　在中央经济工作会议之前，中房协曾经对重点城市进行调研。由于各地差别较大，高层亦担心“一刀切”的政策给市场带来的不好影响。顾云昌告诉记者，房价上涨较快的城市有京、沪、深为首的一线城市，也有以杭州为首的省会城市。这些城市的特点是外来人员比例较高，市场热得快，同时冷得也快，波动严重。

　　而造成市场爆发的直接原因是财富效应。顾云昌指出，财富阶层的投资、投机需求，以及中小企业家对实体经济的担心，将财富转移到房地产上，客观推动了房价的上涨。

　　调控已不可避免。

　　业内评价不一

　　北京科技大学教授赵晓认为，征税并不是很好的调控办法，所有的成本都将转移到消费者头上。而金融手段是控制需求最主要的手段。是否将调高首付和利率，将视货币政策决定。“2009年实行的是极度宽松的货币政策，2010年的货币政策会适度收紧。”赵晓说。

　　赵晓指出，从2004年开始，房价“且调且高”。调控政策投鼠忌器，既要保证经济增长和就业问题，也要控制房价过快上涨，政策风险也加剧了市场的波动。2009年虽然是经济最困难的一年，但却是房价最辉煌的一年。“政府应该在大家即将开‘PARTY’的时候，将酒杯撤走，调控有些姗姗来迟。”赵晓认为，应加大供应力度。

　　“如果农地能够入市，将缓解用地紧张状况，但土地制度的变革很难。”中银国际首席经济学家曹远征认为，本次调控最重要的政策是增加土地供应面积，加大保障性住房力度。通过增加房屋供给、保障性住房来缓解住房矛盾。而商品房涨价过快的问题应由市场来决定。在曹远征看来，如果增加保障性住房供给，房价上涨过快的问题将不成为主要矛盾。

　　然而，调控从来就不是一剂万能灵药。顾云昌形容说，今年市场呈现出“两个不足”和“两个加大”的趋势，有效供应不足和保障性住房供应不足，没形成有效的市场供应量。另外，流动性加大和贫富差距加大。因为“钱”多，而助长的购房需求。一方面抢购的现象严重，另一方面买不起房子的人越来越多。很大程度上，房价的猛涨也是货币政策扩张的产物。

　　他认为，为了避免市场的剧烈震荡，应保持政策的稳定性和连贯性。虽然，“新四条”中首次提到了“遏制”部分城市房价过快上涨。但调控目标并不仅仅是遏制房价，“保增长”的任务依旧艰巨，国家依旧支持改善性住房和自住住房需求。新四条中，除了增加保障性住房，也将关心夹心层的住房问题。

　　对于新政，市场也开始有些悲观预期。较具代表性的是国泰君安姚峣的观点。国泰君安预计深圳和广州楼市将在2010年下半年率先调整。由于消费者的负面心理预期及相对紧缩的货币政策，预计上海及北京房价于2010年下半年至2011年将下降15％（比2009年水平）。

　　合富辉煌地产市场研究部分析报告指出，与2008年同期相比，潜在置业者对楼价走势的判断分歧较大，31％的潜在购房客户认为难以判断；虽然楼价已有大幅回升，但不少潜在置业者对楼价走势的判断从预跌变为预升，30％的潜在购房客户认为楼价会稳中有升；22％的潜在购房户认为楼价将略有下降；14％的潜在购房户认为未来楼价不会有多大变化。

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