上海土地出让新政遭质疑 新政或难遏地王
http://www.haozhai.cn 文章来源: 时代周报 2009-12-17 14:25
新政难遏“地王”
事实上，从黄埔8-1地块开始施行的土地预申请制度，在执行过程中似乎多少有些“水土不服”。汤辉告诉时代周报，“由于对地块规划相关限制较多，已经受到市场质疑，后续操作的透明度正被各方期待。再者，在目前地方政府‘土地财政’的财税体制下，地方政府很难自控拉高地价的冲动，上海12月份的成交地块地价也是连续创出新高。”
有部分人士认为，土地预申请制度能够遏制“地王”现象，理由是“由于开发商无法准确判断未来土地市场状况，才催生了其当下的拿地热情。”那么，土地信息的公开，能否遏制“地王”的诞生？
“土地预申请制度只是使原来由政府行政主导下的土地销售环节变得更加市场化，通过土地供求双方较为充分的沟通，力求以一个相对合理的价格成交，它在一定程度上减少开发商因盲目而高价拍地而产生的‘地王’，同时其最低报价的保护限制，也在某种程度上有保护地价的嫌疑。因此，更确切地说，应该可以起到稳定土地市场从而稳定房地产市场的作用。真正要抑制‘地王’现象的产生，还需要做出很多努力。”汤辉说。
而在张宏伟看来，“尽管土地预申请制度可以避免价高者得，但是经过招拍挂后的第二高价，第三高价，甚至第十高价，仍然处于高位，与‘地王’相去不远。”
定向拍地惹争议
对某些开发商来说，预申请制度同时也是一道门槛。10月22日“重出江湖”的昔日“地王”黄浦区163地块，在预申请时即对开发商资金实力、开发资质等设置了诸多限制，譬如“有建设轨道商业地产经验”这一条，即将许多开发商拒之门外。
汤辉建议，政府应根据预申请阶段体现出来的市场需求变化，及时调整某一时期内的土地总体供应计划，并及时进行公示。此外，预申请制度提前对招拍挂保底价作了保护限制，但同时也应该对土地最高价作出明确限制，以保底价为基础设置一个固定比例。当现场拍卖价高于最高限价时，应及时叫停，暂不成交。
毋庸置疑的是，土地预申请制度的出现，是土地出让方式趋向多元化的一次有益尝试。
在不同的市场环境下，地方政府因时制宜采取不同的土地出让方式，显然会获取较多的收益。“在土地市场较热的时期，地方采取招拍挂的方式将有更多的土地收益，而在土地市场低迷期，预申请制度可以保证地块在不流拍的情况下有更多的土地收益。”张宏伟说。
而在朱大鸣看来，是否采用土地预申请制度，与一个城市处于房地产业的开发时期有关。城市房地产开发成熟，可开发用地不多的城市，预申请制度在行政中导入了市场因素，可防止流拍，也利于整个城市的总体发展。
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