沪楼市一手豪宅供应大增 二手豪宅有价无市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 刘坤　　 2009-12-18 13:02

　　时至年末，一场持续近半年的豪宅狂欢已入高潮。市场上充斥着单价5万元/平方米左右的楼盘，其中有些项目在一年半以前3万元/平方米的价格都无人问津。

　　业内人士认为，尽管动辄5万元甚至上10万元/平方米的豪宅市场成交火爆，但二手豪宅市场“有价无市”现象依然严重，而行情催生的新供应增长将令豪宅市场出现短期“滞涨”。

　　豪宅门槛大涨

　　身为徐汇滨江板块一高档楼盘的营销副总，李想（化名）闲暇之余热衷于参观沪上在售高端楼盘的样板房。

　　“房子还是那些房子，但价格已经不是那些价格了。”在房地产市场打拼了近10年的李想也无法准确概括市场。一个月前，他所负责的楼盘推出三期房源，单价5.8万元/平方米，这一价格比去年二期房源的价格整整高出了2万元/平方米。

　　李想向记者坦言，该区域内5.8万元/平方米的定价仍显相对保守，距离他负责的项目不远的一个楼盘已经有部分房源触线10万元/平方米。而在南外滩和北外滩，冲刺到10万元/平方米的楼盘数量更多。

　　李想和他所负责的楼盘只是这一轮“豪宅狂欢”中并不起眼的角色，在上海几十个高价楼盘中间，“野蛮”的价格角逐此起彼伏。

　　戴德梁行向记者提供的一份最新报告显示，今年上海高端住宅市场中，够得上豪宅标准的楼盘成交均价已经突破5万元/平方米，相对于7年前7000元/平方米左右的豪宅门槛，涨了7倍。

　　统计显示，和记黄埔旗下位于世纪公园的四季雅苑经翻新改造后，独栋别墅售价在10万元/平方米左右；位于北外滩一线滨江位置的白金湾府邸近期售出一套高区江景房，成交均价达14万元/平方米，总价高达5000多万元，成为浦西成交单价最高的公寓楼盘；徐汇滨江楼盘尚海湾部分顶级房源单价超过10万元/平方米……

　　不经意间，上海商品房的均价突破2万元/平方米大关。“高端楼盘显然已成今年楼市的主角和房价推手，几乎和2007年楼市的疯狂一样，豪宅行情直接刺激普通项目的开发商涨价。”分析师薛建雄指出。

　　供需失衡隐现

　　“量价齐升”成了今年上海豪宅市场的关键词之一，与价格同步，一手豪宅的成交量也创出历史新高。

　　戴德梁行报告显示，今年前三季度，上海内环内高端住宅共成交125.1万平方米，总成交金额达2173亿元，同比增长110%，成交均价也由年初的2.4万元/平方米上升到3.7万元/平方米。

　　戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏分析其中原因称，除了市中心土地的稀缺等传统原因，新的CBD区崛起也带动了相关板块的豪宅开发。此外，江景住宅的市场认知度上升，以汤臣一品为代表，其后中粮?海景壹号、华润?外滩九里、尚海湾等价格都超出同区域非江景豪宅30%~50%。

　　看似“固若金汤”的豪宅供需链条并非没有薄弱环节，业内人士指出，与虚高的一手豪宅市场相比，二手豪宅市场并无明显“井喷”式的爆发，备受市场热捧的是总价在200万元以下的中低端房源。

　　在一家中介公司豪宅部工作的王智对此深有体会，在一手豪宅市场近乎疯狂的背景下，他依然保持着和去年同样的工作节奏，“一单难求”仍是他最大的困扰。今年9月份，他做成了一个总价900万元的单子，“心里塌实了很多”。

　　“绝大多数的豪宅购买者为投资客，这意味着绝大多数的一手豪宅将会转化为二手豪宅，但目前的情况是二手豪宅市场‘有价无市’现象严重，很多中介公司积压几年之久的二手豪宅房源依旧难寻买家。”上海德志地产咨询公司总经理许杰向记者表示。

　　许杰认为，短期内积压的二手豪宅数量还会继续增多，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，很多卖家赶在政策调整前急于将房源转手。

　　营业税最终征收标准尚未确定，中原地产分析师给记者算了一笔账，以一套总价1000万元的豪宅为例，如果按照5.5%全额征收的话，营业税一项就达55万。

　　短期“滞涨”风险

　　豪宅成交的火爆一定程度上带动了新增供应，品尝到豪宅甜头的开发商冀望扩大优势，尚未触及这个市场的开发商伺机发力，一场来势更为汹涌的“豪宅之争”不可避免。

　　戴德梁行报告显示，未来1-3年，豪宅将扎堆上市。仅内环内就有13个顶级楼盘约74万平方米体量推向市场，预计明年短期上海豪宅价格或面临“滞涨”。

　　伍惠敏分析，在目前的经济环境下，集中的豪宅放量一方面来自境内富豪阶层普遍青睐高端物业以避通胀风险的需求，另一方面来自发展商对未来发展趋势向好的预期，而劳动力成本上升、基本建设原材料价格上浮等问题也造成了开发成本上升。不过，中长期看来，上海房价会趋于稳定平缓的增长，基于高端人群对于住宅品质的追求以及对抗通胀的需要，豪宅市场依然是明年住宅市场的成交主力。

　　事实上，与普通住宅的刚性需求推动型不同，来自内地、香港、海外的三股以投资为主的热钱，正在源源涌入豪宅领域。

　　记者从今年热销的一些楼盘了解到，以长三角中小企业家为主、以香港和海外投资人士为辅的豪宅消费力量正在释放。“与国际豪宅市场相比，国内高端物业自住及投资皆备，而国际市场主要以投资为主，例如伦敦市场的高端住宅目前均以伦敦以外境外人士投资较多。”伍惠敏指出。

　　据戴德梁行统计，高端置业客户中，外籍人士约占15%~20%，外地购房者占40%~50%，本地人士占30%~45%，购买人群中的大多数是制造业、金融业的企业高管或私营业主。

　　针对明年的豪宅市场，许杰认为，豪宅价格有可能继续往上走，但这个趋势不会一直持续。开发商会更多审视所开发的豪宅是否够得上豪宅的级别，这对开发商的运营能力将是一个巨大的考验。

　　12月14日国务院常务会议要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。对此，杨红旭表示，相关部委随后将会出台细化措施，包括针对大户型、高档房的物业税明年有望会推出，转售房的个调税也可能会从严征收。随后在15日，地产股全面下跌，显然是投资者对政策的预期发生转变，这也将在一定程度上对豪宅市场产生影响。

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