房价调控连出重拳 八大上市公司谈政策影响
http://www.haozhai.cn 文章来源: 金融投资报 唐丽 靖 2009-12-19 17:04
行业影响：一线地产商支撑力度强
与高价地王频频出现在公众视野之后，“提高房地产土地出让价款首付至50%”的政策对于地王来说，无疑是一块尴尬的绊脚石。那么，《通知》究竟会对哪些地产商产生影响呢？
据记者粗略统计，一线地产商“招保万金”在一线城市的囤地颇丰。以龙头万科为例，历年来购置的土地储备达到299万平方米，按照万科近两年在上海市场的销售速度，目前的土地储备够开发6.3年。据悉，万科在上海的拿地成本高达每平方米4000元左右，以万科以后每年每多拿100万平方米土地，在拿地首付比例从20%提高至不低于50%之后，每年的土地首付成本将提高12亿元。
尽管这些一线龙头地产商在拿地资金和规模上都如此凶猛，但有市场人士指出，作为一线房地产商无论在货币现金，还是在存货上都优于二三线地产商。值得注意的是，今年有61家房企在二级市场上成功融资4000亿元，并且以万科、绿地集团为代表的龙头地产商资金异常充沛。统计显示，今年万科增发112亿元、银行授信500亿元，成为中国房地产商融资规模第一名，就算拿地首付增加十多个亿，但其今年三季度的货币资金已经达到276亿，只是九牛一毛。如此一来，尽管开发商拿地首付比例不低于50%，但这些大的地产商仍然有能力支撑住目前政策对地产行业的调控。
事实上，《通知》影响最大的，可能是一些比较激进的二三线地产商。以今年比较“生猛”的大龙地产为例，其11月20日以50.5亿元拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，如果以开发商拿地首付比例提高至50%计算，那么大龙地产首付金额将达到25亿元。而财务数据显示，今年前三季度大龙地产营业收入仅为11.73亿元，净利润也只有2.1亿元。并且从公司的资产负债表看，大龙地产的流动资产为27.66亿元，存货为20.18亿元，但货币资金仅有9934万元。因此，一旦《通知》较真，大龙地产难免捉襟见肘。
对此，苏雪晶认为，提高房地产土地出让价款首付至50%的政策理论上对于地产商来说，自然是增加了其成本和周转速度，但是2009年上市地产商融资规模巨大，再加上地王频现，因此短期内对地产商会受到较大冲击，但是长期来看，以大型地产商的囤地规模和自由资金，上述政策对房地产商的影响程度或许还有待观察。不过，对于二三线地产商仍然有较大影响。
投资策略：布局成本控制率好的地产股
从2010年房地产业的发展前景来看，肖剑认为，目前出台调控政策的目的主要是打压房价，但是判断房地产行业景气度的高低，依旧以新开工增速为基础。“我们判断，2010年房地产投资增速将达到16%，新开工增速有望加剧，目前地产股在二级市场上的表现显得有点极端和过头，明年一季度房地产股仍然具有投资价值。”
具体到投资结构上，1-10月全国房屋新开工面积为8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正1-10月全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%。“上述数据反映出地产商对市场谨慎的运营态度。”肖剑分析到，结合近几年地产开发投资的情况来看，开发商在经历前期的去库存化之后、现金流情况已经有所改善，而随着项目的逐渐完成，开发商土地储备将有所减少，2009年地产行业已经开始进入买地开工的新一轮循环，而2010年这种趋势将有所延续。但随着地价的逐步走高，土地储备较少的房地产商的利润空间将受到较大影响。
西南证券认为，鉴于目前推出的政策关系到地产商的周转率、成本等问题上，因此应将分析的重点放到存货周转率上。通过各项对比，在资产周转方面做得比较理想的公司是：万科、阳光股份、栖霞建设和万通地产，这些公司的业务细节以及经营理念虽然不尽相同，但在销售的速度和土地储备的均衡能力远远超过其他房地产公司。因此，无论房价上涨还是下跌，这些公司都能保持较好的销售水平，和及时的土地储备增加。虽然产品利润率并不如前一类公司那样高，但是迅速的销售和土地储备的合理平衡，同样能够实现公司的高速成长。
而依照投资高利润地产企业的策略，再与ROE（股权收益率）稳定性相结合，苏雪晶较为看好的公司是：名流置业、招商地产、金融街、中华企业、中国国贸和保利地产。“因为这些公司虽然经营的具容有所不同，但是其费用控制能力都比较强，从而实现了持续且高水平的净利率。”
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