印堃华展望虎年楼市
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐 2009-12-21 13:13
回首鼠年上海楼市
去年农历属鼠年，人们对楼市的走势相当悲观。消费者怕房价下跌而不敢买房；想卖掉旧房置换新房者也因为税费负担重、梯度改善成本太高而不敢轻易出手；开发商怕房市继续下滑而不敢拿地；地方政府也怕受指责而不敢出手救市。真可谓楼市众生都胆小如鼠、不敢作为，从而使原本已经低迷的上海楼市雪上加霜。
去年初在北京电视台财经节目当嘉宾时，曾有位海归专家对我讲，根据美国次贷危机的情况，他估计中国楼市可能6年内难以翻身。当时我回答他：绝无可能！中美两国国情不同，楼市发展阶段也不同，中国房贷不存在次级债，也没有搞衍生金融产品，多年来坏帐率极低，是商业银行一致公认的优质信贷资产。现阶段楼市低迷的真正原因，并非市场缺乏有效需求，而在于以挤压房价泡沫为目标而出台的压缩地根、紧缩银根、加息加税等一系列措施，引发了供给剧减、成本上升、需求受抑、流通受阻的负效应，使建房者、买房者、卖房者都信心受挫，楼市当然会陷入困境。
我说，楼市低迷又会引起相关产业市场萎缩，失业率上升、国民收入下降、财税收入锐减，使整个国民经济蒙受极大伤害，而房价则因稀缺性加剧未必真能降下来。后来情况果然如此，据统计，2008年上海土地出让面积仅2506.74万平方米，比2007年减少8.5%，而与2006年的7680万平方米相比，则整整减少了三分之二以上。连续两年的压缩地根造成地价飚升，新建商品房供给更加稀缺，2008年商品住宅、商品房竣工面积分别跌落到2475万平方米、1763万平方米，比2007年分别减少27%、36%。2008年实现的商品房、商品住宅销售面积分别跌落到2296万平方米、1966万平方米，同比减少37.8%、40.1%，二手房交易面积也锐减到1413万平方米，都跌到2004年以来的谷底。2008年上海房地产提供的增加值同比下降了13.7%，占全市GDP的比重也从6.5%下降为5.5%，而中房上海住宅指数则反而逆市上涨了2%，使普通百姓比过去更买不起房子。所以，我坚信这种局面不会保持很久，高层决策一定会调整思路来完善宏观调控，使之回到符合科学发展观要求的理性轨道上来。
剖析牛年上海楼市
今年属牛年。年初我应邀赴京参加国家发改委和国家统计局召开的房地产市场形势分析会。当时全国楼市仍处于僵持状态，但前两位发言的专家仍建议对楼市继续施压，以迫使房价真正降下来，让穷人也买得起房。而我接下来发言整整讲了半个多小时，表明了截然不同的观点：
其一，中国的房地产业作为国民经济重要的支柱产业，已为中央所再次确认，让其健康发展对国家和老百姓都利多弊少。对开发商不要老将其视作对手，推向对立面，只要加以正确引导，可以使之成为协助政府建设城市、发展经济的有力助手；
其二，中国楼市主要是内需市场，国际金融危机对之影响不大，多年来的实践证明中国房贷是商业银行风险最低的优质资产，不要硬将其与美国次贷等量齐观自己吓自己；
其三，让穷人买得起房只是美丽的幻想，美国次贷危机就是让穷人买房引起的。市场经济只能满足有支付能力的需求，买不起可以先租房，真正租不起房则通过住房保障体系来解决。但政府财力有限，只能保障其居住权而不是财产权，不可能送你一套产权房。政府搞住房保障也要量力而行；
其四，鉴于中国国情地少人多，城市化加速，而城市土地资源又稀缺和不可再生，房价确有长期向上的趋势。政府想要缓和房价上涨的压力则必须扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本费用，压缩利润空间，政府和开发商都应让利于民，而这又必须从制度改革和设计的层面上下功夫才有可能实现。关键是要改变土地一级市场高度垄断、不能与放开搞活二、三级市场的机制相匹配的问题。土地垄断，供给稀缺，成本高涨，房价不可能下来。如何开放土地一级市场需要有新思路，在这方面要勇于探索，敢于创新。事实上，去年下半年有些地方已开始陆续出台刺激楼市的措施，但权威性不够，效果不大，所以我在会上建议必须由中央有关部门表态，允许各地因地制宜调整政策。我相信，只要政策环境有变，僵持局面会很快改变，最迟到4、5月份就会开始见效，只要供给跟得上，到年底就有可能量价齐升，为拉动内需稳定国民经济出力。会上其他许多同志也表达了类似的观点。
后来的情况大家都看到了，国家和地方政府果然都迅速调整了政策，全国各地楼市也开始强劲反弹。预计今年上海商品房、商品住宅销售面积可以分别突破3300万平方米、2600万平方米，存量房交易面积达到2550万平方米左右，分别可比去年增长44%、32%和77%。
牛年楼市复苏，首先归功于国家和上海市出台一系列扩大内需、刺激住房消费的政策推动，同时也与上海作为国际性大都市的城市地位、功能和发展潜能的迅速提升有关。此外，国际金融危机也间接推动了欧美尤其华裔资本来华避险保值，使内外需求迅速获得释放。牛年楼市牛气十足，别墅、洋房和高级公寓等豪宅屡创新高；中环以内资源稀缺使中档公寓成抢手货；而城市地铁、公路、隧道、大桥等交通设施的加快建设，以及商业、文化教育、医疗卫生等配套逐步改善，使外环线外的房子也由无效、低效供给转化为相对价廉的有效供给，大部份楼价涨幅居然超过了环内的水平。预计2009年末中房上海住宅指数将突破2700点，比去年末上升近4成。由于市区一手房供给不足，使存量房交易更加火爆，全年两者成交面积之比已经基本达到1:1。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
