湾区豪宅成主打 沪楼市热卖题材盘点
http://www.haozhai.cn 文章来源: 房地产时报 2009-12-21 14:36
迪士尼：川沙是最大赢家
题材：迪士尼主题公园
基本面：川沙镇北接张江，南临空港，距离浦东国际机场6公里，这个不起眼的小镇从2002年7月开始在媒体上和市民口中相传，因为迪士尼公司宣布将在上海建主题乐园，传说中的落户地就是川沙。
7年来，上海迪士尼项目一直是“犹抱琵琶半遮面”，但是每一次有关迪士尼的小道消息传出，川沙的房价都会随之而动。2009年11月23日，上海迪士尼项目正式获得国家发改委批复核准。川沙楼市的迪士尼概念终于出落成形。一夜之间，川沙板块在售新盘几乎全部封盘，二手房东纷纷跳价惜售，新德路上的几家小中介，因为房东撤单，连着几天没有一单生意。
川沙板块房价对迪士尼的反应如此剧烈，并不能单纯用炒作概念来解释。川沙板块在过去5年当中的涨幅远远滞后于浦东，也低于全市的平均水平。由于规划上一直无甚进展，川沙房价在上海市同一环线位置上也处于最低的一档，甚至远远落后于并入浦东的南汇区周康板块。因此，借着这次迪士尼落地，川沙房价狠狠地暴涨了一回。
川沙板块的代表楼盘鼎鑫名流苑，今年1月均价1.28万元/平方米，10月均价1.48万元/平方米，而短短一个月以后，最新一期11月27日开盘价站上了2万元/平方米，开盘房源也从期房变成了现房。而迪士尼还只是确定落户，建成开园还要5-10年。
值得注意的是，此次上海迪士尼的批复占地只有116公顷（1740亩），比香港迪士尼第一期126公顷的占地规模还小10公顷，而之前的说法是：“上海迪士尼主题乐园及配套设施区域首期规划开发面积约4平方公里（6000亩）”。川沙镇镇长于勇接受媒体采访时说：“以前川沙叫新市镇，但是我们认为能级不够高，所以寄望迪士尼和空港新城的规划建设，能把川沙做成一个大型的城市综合体。”言下之意，迪士尼虽然是川沙发展的重大契机，却不是唯一的机会，借着迪士尼东风和空港新城的规划，提升川沙本身的经济规模和区域价值才是目的所在。
因此，只有现在的规划都能如期兑现，川沙楼市才能真正从单一的迪士尼“概念股”成长为收益稳定的“绩优股”。
■置业提醒：
汉宇地产董事长施宏轈接受房地产时报记者采访时，不讳言川沙的房价因为迪士尼概念已经有所透支，近期主要是题材炒作推动区域房价的迅速上涨。以后房价还能不能稳定上升则要结合大浦东合并后，区域规划真正产生经济效益来看。这一波快速上涨，以迪士尼落户消息落实为节点，短期内不会再有明显跃出整体市场的涨势。从公寓1.7-2万元、别墅3.5-4万元的单价来看，这一波大幅上涨已经透支了该区域房价的上涨空间，而第二波可能的大幅上涨，则要等到迪士尼即将建成开园的时间段出现。到时候，房价中的泡沫是被挤出还是产生更大的泡沫，除了要看迪士尼对交通、商业配套的带动作用如何，还要看川沙的市镇建设是不是能具备了城市综合体的实力。
■置业推荐：
商业地产成长性最好
大浦东效应最先影响商业环境，网络交通及配套的建设，也能推动住宅价值的上升，所以如果要在该区域投资，首推稳定性和成长性最好的商业地产项目。虽然投资该区域住宅风险较高，但是公寓价格会有平稳的上升。随着规划建设的兑现，商业气氛、人气的聚集会给别墅环境造成一定影响，因此，相对来说，别墅产品的升值空间最小。
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