湾区豪宅成主打 沪楼市热卖题材盘点
http://www.haozhai.cn 文章来源: 房地产时报 2009-12-21 14:36
大虹桥：商业地产前景最好
题材：商务中心加交通枢纽
基本面：2009年9月23日，上海市政府召开新闻发布会，虹桥商务区规划公布，揭开了大虹桥的神秘面纱，此前关于单独成立虹桥行政区的传言告破。未来的虹桥商务区面积达26.3平方公里，“商务中心”和“交通枢纽”成为虹桥商务区的两个关键词。
根据规划，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。虹桥商务区范围内，将出现一个占地1.4平方公里的商务功能核心区，预计2010年启动建设，2015年实现年生产总值超过100亿元。大虹桥商务功能核心区建设还未启动，仅在建的集空港、城铁、高铁、轻轨、磁浮等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，已经给周边板块带来了巨大的影响。
2008年5月至2009年3月，高力国际曾为长宁区发改委提供商务楼宇顾问咨询服务，顾问与估值部副董事朱磊对大虹桥的前景相当乐观。他在一份报告中指出，对于贸易发展、商务、物流、专业会展、贸易相关的金融服务业，或者是以国际贸易为主的经营性企业，大虹桥区域将是一块投资宝地。不管从交通规划，还是从产业集聚和产业基础，商务配套设施来看，虹桥都已经具备了非常成熟的先发优势和后发推动力。
长宁区委副书记、代区长李耀新今年6月和网友互动交流时介绍，未来的大虹桥地区将以“虹桥综合交通枢纽”为中心点，包括长宁在内的上海西部各区将在26.3平方公里的综合商务区“聚首”，借力发展。据预测，“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。
有关人士介绍，虹桥商务区内将会规划一定量的住宅项目，但规模有限，不足以在商务区内形成人流密集的大型居住社区。这意味着，住宅市场的大虹桥概念只能在其核心区以外的商务功能拓展区得以兑现。业内分析，金虹桥、七宝、古美、罗阳等板块将从大虹桥建设中得到切实价值的支撑，其他如九亭、江桥、徐泾、赵巷等短期也出现概念性投资。
以华漕板块为例，凭借前两年西郊庄园的成功开发，吸引了大量外籍人士，形成涉外住宅区。虽然板块内部环境不错，但是位置比较偏僻，周边商业配套也不尽完善，因此，别墅发展一枝独秀，公寓项目发展相对滞后。随着京沪铁路的枢纽落户板块内，尤其大虹桥交通枢纽建成后，这一板块及周边的交通地位和环境都将发生巨大变化。
板块内的公寓项目盛世虹桥，开盘时间从5月推到了11月，期房已经成了准现房，报价也从原先的1.2万元/平方米变成1.45万元/平方米，下期开盘的房源价格预计2万元/平方米左右。紧挨着盛世虹桥的金色西郊城将于本月开盘，更名为虹桥一号，显示出其借势大虹桥的意图，售楼人员预报价在2万元/平方米左右。对照这两个楼盘的价格变化，均价已经由去年的8800元/平方米左右涨至2万元/平方米的水平。而此时，大虹桥枢纽的建设对居民生活的负面影响还没有消退，虹桥商务区的建设还没有启动。
■置业提醒：
高市盈率：概念炒作肯定存在
高力国际研究与咨询部董事李庆贤认为，今年上海的房价经历了整体的快速上涨，不少区域的房价单凭一个消息就被炒上去，大虹桥板块的概念炒作肯定是存在的。
李庆贤分析，大虹桥建设对区域交通设施的改善、区域价值的提升，毫无疑问会体现在房价上。问题是目前区域房价已经被概念刺激得上扬了不少，这种涨势是不是还能持续，会不会回落，就要看建成后的实际效益是不是符合预期。如果规划建设对区域价值没有质的提升，只是多了铁路和轨道交通线路，房价将面临较大的回调压力；如果符合，房价还会坚定领涨。
■置业推荐：
看好商业地产
大虹桥的规划建设对虹桥商务区、古北板块至中山公园板块一带的价值提升是显而易见的，但是对大虹桥板块外围区域地段价值的提升有限。从投资类型看，这一地区的商业物业、零售、物流这些行业将直接受惠于大虹桥建设，形成商务集群效应。因此，商铺、写字楼等商业地产投资在这个地区前景最为看好，至于住宅价值提升，则要随着这一地区各项配套的跟进和落实，通过聚集的商务人群传导到住宅市场。
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