沪房价仍走高 上海新建普通商品房濒临绝迹
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新民网 2009-12-21 18:00
14日的国务院常务会议提出措施，要求在解决供、需矛盾和信贷政策几方面来促进和保障房地产业健康、稳定的发展。温总理在国务院办公会上提出的政策，特别关注了与民生问题相关领域，有利于促进房地产业持续稳定发展。
在上海，关于继续大规模推进保障性安居工程建设以及加强信贷管理的要
求已于早前开始推展，但对于要全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作这一要求则还有一定距离。综观新措施，目前与上海楼市关系最为密切的，还要属“增加普通商品住房的有效供给”这一条。
尽管与各金融、税收政策息息相关的上海“普通住宅”新标准制定至今仅有一年，但在这一年中，上海楼市经历了翻天覆地的变化，“普通住宅”已成稀缺产品，一年前制定的“普通非普通标准线”正在成为历史，除非出台新的划分标准，否则，在新建住宅中，普通商品房正接近绝迹。
上海“普通新房”标准已落伍
去年10月，财政部减税降息的“救市”号令以及几乎同时到位的上海市地方细则，在上海房地产市场引发一场解读政策的热潮。当时，“普通商品房”与“非普通商品房”的标准被公认为决定新政受惠程度的关键。但实际上，2005年制定的普通住房标准――住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下当时已经不再适用于上海市场行情。当年10月的最后一天，上海市房地产交易中心连续公布“普通住宅标准”的修正方案。其中，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万、内外环间140万、外环线以外98万。
调整后，上海市普通住宅的成交套数占比从24%迅速上升至50%。不过，半年之后，上海楼市在各种综合因素作用下“房价失控”，楼盘普涨行情加剧。到目前，上周(12月7日－13日)，上海新房住宅成交均价已经达到惊人的22270元／平方米的最高历史纪录，相形之下，一年前刚刚调整过的普通住房标准已经出现“捉襟见肘”的局面，尤其是在一手新房市场，随着开发商预期普遍过高，符合标准的普通住房已经日渐稀有。
据佑威楼市通系统提供的数据显示，在今年3－7月份的住宅月成交数据中，上海普通住宅成交量均在70万至93万平方米的高位徘徊，8月开始，普通住宅成交量遭遇腰斩，此后持续在40万－45万平方米挣扎。而普通住宅在上海住宅月成交数据中的总占比亦由2月份的57%持续下滑到11月27.7%。
值得一提的是，在住房价格普涨态势严重的同时，今年上海的土地交易市场也异常“疯狂”，开发商对于住宅用地“趋之若鹜”，楼板价频频创出区域新高。
9月10日，中海以70.06亿元的天价摘得了普陀长风6B、7C住宅地块，楼板价高达22409元／平方米；同一天，华润置地以14亿元的报价拿下了54号公告中的松江泗泾古楼路2号住宅用地，高出底价近10个亿，楼板价达到了11570元／平方米。
12月10日，绿城以16.61亿元的总价竞得了浦东唐镇的一幅住宅用地，楼板价突破19000元／平方米；第二天，临港新城中心区的3幅住宅用地同时开标，拍出33.31亿元，成交楼板价均在8200－8900元／平方米之间。上述地块的成交楼板价已经与区域内在售的一手新房的售价持平，甚至更高一筹，可以想见，在未来的1－2年，这些地块所开发的住宅产品售价将会达到一个怎样的高度，与现行普通住房标准的距离将会越来越远。
内环内合标新房几乎绝迹
在市场化的商品房领域中，和各项税收、金融政策优惠直接挂钩的住宅“普通”、“非普通”标准线相当重要。可
惜，在上海当下的内环以内，已很难寻到一手“普通住宅”的身影。戴德梁行最新统计数据亦显示，内环内公寓住宅的总体均价水平已从今年年初的2.5万元／平方米升至目前的3.7万元／平方米以上，增幅为48%。
上海内环内建筑面积在90平方米之下的房源，才有可能成为普通住房，但在新盘开价动辄5万，大户型豪宅云集的市中心，新上市的小户型房源屈指可数。以今年下半年成交相当火爆的虹口某楼盘为例：网上房地产数据显示，该盘今年下半年成交房源的均价约为27700元／平方米，其推出的近250套房源中，仅20套左右为普通住宅。
内外环间普通新房凤毛麟角
根据现行标准，内环和外环之间的普通住房要求是面积在140平方米以下且总价在140万元以下。其实，内外环间还可以细分为内中环间和中外环间，其中，内中环间的房价水平早已处于一个较高水平，如闸北大宁的某楼盘，房价水平超过30000元，与不少内环内楼盘相比，亦不遑多让；浦东世纪公园板块的某楼盘，新一批房源报价也已达30000元／平方米。可见，内中环间的绝大部分的新房价格已经远远突破140万元以下的标准。
外环外大盘房价全面超标
根据统计，当前(11月份)全市的新房住宅中，普通住房成交占比最大的区域在外郊环(占近四成)。根据现行标准，外环以外的普通住房要求是单套建筑面积140平方米以下，且单套总价在98万元以下。
在今年初，外环外的一些小户型房源仍能满足这一总价范围，但是随着房价持续攀升，达标的房源数量越来越少。位于松江泗泾的某楼盘在今年4月的平均成交单价为6976元，相隔近两个月后，到6月15日－6月21日一周，成交单价虽已涨至7947元，但其不到90平方米的小户型的单套总价仍在98万元的“标准”内。然而，到11月，该盘新一批房源报价已达13000元／平方米，即便以小房型80平方米／套计算，总价也因超过百万元而“超标”。。
二手房仅旧公房中存普通房
考虑到楼龄和位置等问题，普通住宅在二手房市场的占比要比新房市场多一些。据多家中介机构介绍，楼市一热，卖家就要求把税费转嫁到下家。按160万元的购房总预算，普通住宅和非普通住宅之间的税费差价最高可达10万元。
美联物业的统计数据亦显示，本市目前二手挂牌5年内的房源占到了近七成。不过，在目前的高房价下，此前政策优惠要求的另一标准“普通住宅”已成稀缺产品。据介绍，市中心那些房龄在15年甚至20年以上的旧公房多数符合普通住宅的要求，如果想购买楼龄相对较小的二手房源，则只能降低面积要求，把总价控制在普通住宅标准内。“不过，就算这样，在市区也很难找到次新普通住宅。”此外，和新房市场不同的是，远郊二手房市场相对不成熟，普通住宅也相应较少。
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