亚运城竞拍猜想:保利中海万科夺标?
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 武瑾莹 2009-12-21 18:03
165亿元的起拍价让大多数企业可望而不可及,即使强如万科(000002,股吧)、保利、中海等也选择了联合竞拍。
本月22日,广州底价最高、面积最大的亚运城地块将正式入市。
对于所有关注该项目的人来说,焦点将会是保利、万科(000002,股吧)、中海组成的“国企联合体”与富力、碧桂园、雅居乐“民企联合体”的竞拍对决。
竞拍企业
12月15日,广州市国土房管局有关负责人向媒体介绍了亚运城项目出让最新进展,同时对整体出让会否引发垄断进而抬高房价的问题作了解释,强调整体出让只是为完整打造亚运文化,而且楼房分6年分期分批出售,每年销售面积不超过60万平方米,占全市同期出售面积的近10%,开发商漫天开价的“筹码”不足。
此前有报道称,报名申请竞买截止日时,满足申请人条件的单体企业或联合体分别为保利、万科、中海组成的“国企”联合体;富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体;单独报名的中信和中海。
15日的会议上,市国土房管局相关负责人证实,亚运城项目截止申请时有4家竞投者报名,但缴纳竞买保证金的竞投者只有3家。尽管国土局未有透露退出的是哪家企业,但业内人士均推测,退出的是单独报名的中海。
“中海起初是希望独自运作该项目。”有消息人士透露:“尽管2009年中海拿地已经超出预算117亿元,但中海的大股东中国建筑(601668,股吧)还是表示会全力支持。”
但是,亚运城项目对于在广州缺乏土地储备的中海,有着相当大的“诱惑”。为了确保万无一失,中海认为联合保利、万科的把握会更大。
“而且中海两边都报名的话,保利万科搞不好以为中海是来‘卧底’,然后方便自己单独竞拍。这样三家很难合作。”广州某资深业内人士也如此向观点地产新媒体表示。
业内预期
资料显示,亚运城项目占地263.952万平方米,总建筑面积438万平方米,商业建筑面积20.76万平方米,居住建筑面积384.88万平方米。
亚运城项目土地出让金的缴纳比较苛刻,拍卖成功后3天内首先要缴纳40%,剩余60%资金在未来两年内支付完毕。即使是按照起拍价算,12月25日开发商需要缴纳的资金就高达66亿元,再加上近5亿元的各项税费,竞买成功的开发商首期支付的资金就高达71亿元。
然而这却未能让开发商却步。“总价虽然很高,但平均下来,项目楼面地价仅3700元/平方米。而且运作上并没有太多的阻挠。”一位华南开发商表示,虽然还有众多市政配套设施需要开发商承建,但亚运城交到开发商手中时,已有8000套可供出售的房子。
虽有很多民营企业眼馋亚运城这个“金母鸡”,但165亿元的起拍价让大多数企业可望而不可及,能够有实力拿下的企业寥寥无几,即使强如万科、保利等也选择了联合竞拍。
在22日的拍卖会上,业内把竞拍的焦点集中在了两个联合体上,而第三家中信地产与两个联合体相比,不管是开发经验还是资金上,都有不小差距。
更准确地说,广州大部分房地产业内人士均认为,国企联合体的“出线机率”更大。
合富辉煌的首席分析师黎文江表示,保利万科中海联合体是热门选择。他认为,这三家企业本身实力雄厚,而且不管在物业管理还是开发能力等各方面,都有很强的实力,政府把亚运会的重要项目交给他们也“放心”。
黎文江认为,国企联合体占据了天时地利人和等有利因素,赢面很大,并预计最终成交总价应该不超过200亿元。
广州地产专家韩世同也看好国企联合体最后夺标。同时,他预计最终楼面价可能在2900元-3000元之间。
事实上,不会超过200亿元是多数业内人士预期的最后底线,广州中原地产总经理黄韬就是其中之一。黄韬也选择国企联合体的赢面较大,黄韬表示,其实广州政府最早是跟保利商谈,起拍价165亿元也是在和保利沟通的过程中逐渐确定的,后来又多拉了一些企业是想保险一些。黄韬认为,从品牌效应上来说,保利、中海、万科这三家更加理想。
显然,在亚运城项目拍卖出现“一面倒”预测的情况下,如果富力、雅居乐和碧桂园“爆冷”夺地,或许将成为2009年收官广州业内的最大新闻。
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