广州亚运城地块争夺战落定 民企军团大败国企
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新快报 黄颖 2009-12-23 09:05
富力地产、碧桂园、雅居乐三家联合体7号在举牌竞价，7号最终以255亿元夺得项目。黄韬表示，尽管亚运城未来楼价会达到1.2万元/平方米以上，但只会对番禺楼价有所影响，对于广州整体楼市影响不大。
富力地产、碧桂园、雅居乐三家联合体7号在举牌竞价，7号最终以255亿元夺得项目。记者孟祝斌/摄
市国土房管局局长谢晓丹和三家公司巨头握手共庆。孟祝斌/摄
成为中国最高价地块，项目未来均价或达1.2万-1.5万元/平方米
255亿元！被誉为土地出让“世纪之战”的亚运城卖地会昨日举行，富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”最终以255亿元的天价夺得，这也成为中国总价最高的地块，这一价格预计未来很难有新项目能超越。而项目整体楼面地价5822元/平方米，也被业界认为是出乎意料之外。至于亚运城现楼何时销售，“联合体”表示还没有时间表。
开发商高层现场督战
“世纪之战”昨日下午3时正式开始，但下午2时30分广州房地产交易中心拍卖大厅就已坐满了参观的观众和媒体。
随后三家竞投人陆续进入竞投席，出场的几乎都是平常卖地会看不到的开发商高层。拿着6号牌的一号“中央军”中信地产坐在最前列，督战的是中信华南副总经理刘裕兴。拿着7号牌的是富力、雅居乐和碧桂园联合体“民营军”，富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐地产副总裁梁正坚和碧桂园相关负责人更坐在一起督战。而拿着88号牌的保利、万科和中海联合体二号“中央军”则由万科执行副总裁张纪文、中海发展（广州）有限公司总经理刘显勇督战。
每次叫价幅度2亿元
卖地起始价是165亿元，但在挂牌时，中信地产已经跳价15亿元，报出180亿元的地价，率先启动了战争。卖地会正式开始，拍卖师竟然报出每举一次牌叫价2亿元的惊人竞价阶梯，这刷新了广州卖地会的竞价阶梯最高纪录。而平常一幅中等规模住宅用地，总地价也仅2亿元左右。拍卖师笑着说：“每举一次牌，地价也就增加61元/平方米而已。”
尽管竞买阶梯定得高，却没有影响竞投者的竞投热情。7号“民营军”和88号“二号中央军”轮番举牌出价。举牌28轮后，两军激战慢下来，“民营军”要求降低竞买阶梯，拍卖师把2亿元叫价改为1亿元，两军似乎松了一口气，再继续举牌。
中央军弃投民营军赢
但让人诧异的是，原来夺标呼声很高而且对地块表示志在必得的中信地产竟然没有举过一次牌。最后，经过47轮举牌，“二号中央军”终于放弃举牌。黑马“民营军”以255亿元价格夺得了地块。“民营军”阵营一下子爆发出欢呼声，而众多一直看好两队“中央军”的业内人士也大跌眼镜，连呼“想不到”。
比原地王高出163亿
据悉，亚运城255亿元总价比起始价165亿元高出90亿元，比卖地会上公布的真正底价175亿元溢价45.7%。亚运城没出让前，其165亿元的起始价已经使其成为中国总价最高的地块。原来中国总地价最高的地块是2007年拍出的92亿元的长沙新河三角洲“北辰地王”，而亚运城总地价比其高出163亿元。
地价首付仍按40%执行
日前，国家出台政策明确土地出让金首付不得低于五成，但总价高达255亿元的亚运城原合同定首付款为40%，即102亿元。亚运城是否要执行新规，把首付地价升至127.5亿元？市国土房管局相关负责人昨日表示，其仍按原有合同执行，即首付40%。他表示，由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，因此仍继续按挂牌公告文件的约定执行。
各方观点
亚运城卖地地价也出乎业界人士的预料之外。其楼面地价从原来的3767元/平方米飙升至5822元/平方米，溢价54.5%。而这一地价也是番禺区除了大学城板块外，地价第二高的地块，仅低于金地集团的番禺“地王”。业内人士预计，该项目未来整体销售均价将会达到1.2万-1.5万元/平方米。
开发有风险
中原地产项目部总经理黄韬：地价的确出乎我的所料，而且这个地价拿地有一定的风险性。亚运城每年要供应60多万平方米的住宅，相当于番禺一年供应量的30%-50%，也就是说未来亚运城是番禺地区重要的住宅供应地，但番禺楼价能否支撑亚运城这样的地价，让人有点担心。以5822元/平方米的地价，开发商成本要达到1万元/平方米，未来销售均价要达到1.2万-1.5万元/平方米，这样才有利润。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：除非未来几年楼市仍然像2009年般兴旺，否则项目开发还是有一定的风险。第一批现楼单位开盘可能卖1万元/平方米，随后可能升至1.2万元/平方米，而未来新开发的产品要卖至1.5万元/平方米。
附加值很高
富力华南区总经理朱荣斌：亚运城项目我们没有心理价位，但目前的价格是我们能接受的。亚运城不仅有着良好的生活配套，加上有着亚运会举办的底蕴，其文化附加值很高，所以地价是合理的。
业内说法
对番禺楼价有拉动作用对广州整体楼市影响小
亚运城要卖至1.2万-1.5万元/平方米，对番禺区楼价会有一定拉动作用，但对广州整体楼市影响不算大。
黄韬表示，尽管亚运城未来楼价会达到1.2万元/平方米以上，但只会对番禺楼价有所影响，对于广州整体楼市影响不大。他说：“亚运城住宅供应量占全市十区住宅供应量不到10%，难以影响楼市价格，但其占番禺供应量则超过30%，对番禺楼价会有拉动作用。”
广州市国土房管局相关负责人也表示，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米，分6年供应，每年的供应量约60多万平方米。而广州十区每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右，亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右，这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。同时，考虑到市场需求选择的日益多样性和灵活性，单一楼盘、单一区位、单一开发特色的商品住宅要影响整个市场供求关系和价格也是不现实、不符合市场规律的。
据悉，目前亚运城周边楼盘售价在8000元-9000元/平方米之间。如目前最靠近亚运城的“保利公馆2010”洋房毛坯售价7800元/平方米，“尚东尚筑”毛坯售价9000元/平方米左右。所以，亚运城首批单位售价卖1万元/平方米，仍然算是市场上预料到的价钱。
255亿元的亚运城房子究竟是什么样？
居住环境优美收楼配套完备
广州亚运城卖出255亿元的天价，成为全中国地价总价最高的项目。究竟255亿元的亚运城房子长什么样？为什么能值这个价？昨日，记者随同市国土房管局相关人员到亚运城参观，发现亚运城里媒体村、运动员村和技术官员村三大村楼宇已经全部建成，将能提供8000多套现楼。亚运城居住环境优美，而且收楼时配套基本完备，14幅未开发地块中还有5幅一线临江住宅地块。
生活配套会后全部移交
与其他新居住区生活配套需要逐步完善不同，亚运城住宅多个大型配套已经基本建成，在亚运会结束后将会立刻移交，供业主生活使用。
记者看到，亚运城医院一期工程和中小学校区已经全部封顶，亚运会赛时作为志愿者居住区，亚运会结束后会立刻进行移交。其中医院将由广州医学院附属第四医院接管，共提供600多张床位；中学引入广铁一中。而媒体中心已经露出外立面，未来它将是亚运城内的大型综合商场，而造型现代的国际区未来将是亚运城的商业综合中心。另外，地铁四号线海傍站早已开通，其站点距离媒体村只有不到5分钟路程。5幅一线江景地最值钱值得一提的是，亚运城整体出让除了8000多套现楼受关注外，未开发的14幅住宅和商业用地也是亚运城的价值点。记者现场踩盘发现，在11幅住宅用地中，竟然有5幅是一线江景地块。这5幅地块中，最东面地块东南面临一线珠江江景，位置最佳，另外4幅住宅用地也是临莲花湾一线江景。莲花湾是通往珠江的一条支流，莲花湾对面是山体，景观优美，所以亚运城未开发的住宅用地含金量也很高。
联合体拿地后不能分割开发
竞投联合体在拿地前须确定好组建项目公司
亚运城的确价值连城，但是联合体拿地在运作上却有着不灵活性。市国土房管局相关负责人表示，竞投联合体在拿地前必须确定好组建项目公司，确定好股权比例，然后才能拿地。拿地后项目公司不允许分割土地进行开发建设，也不允许引入新的合作伙伴，股权关系变动也将按照土地转让的有关规定执行。也就是说，联合体不能像开发猎德项目那样，一个开发商建住宅，一个开发商建商场，一个开发商建写字楼，所有项目都必须由项目公司来开发建设，而股权变动也要付土地转让的高额税费，这样将会影响联合体拿地后运作的灵活性。
现楼面貌
媒体村：是三村中最有现代感的，楼宇外观以直线条为主，颜色以黑白两色为主，配明黄色横线条，现代、时尚，适合年轻置业者的品位。媒体村提供了3800多套单位，包括90平方米两房至120平方米三房单位。
运动员村：带有岭南风格。首次开放了样板房供媒体参观，包括一套90平方米两房单位和一套120平方米三房两厅两卫的单位。板式设计，一梯两户，所有房子都是南北对流，客厅和房间都很明亮，样板房的客厅更可看莲花湖和湖对面的综合体育馆，景观很好。有3000多套单位，全部是90-120平方米的两房和三房单位。
技术官员村：在三个村中居住环境最好的，临莲花湾和山体而建，大部分单位不仅能望江景，更能望山景。680套单位全部是160-200平方米的大户型单位。该村样板房为160平方米的四房两厅单位。单元入门处设曲尺形入户花园，从花园进入豪华的客饭厅，客厅和主人房带有连通的大阳台。三个房间位于客厅一侧，还有一个房间设在客厅另一侧。
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