楼价高企 精明客盯上拍卖房
http://www.haozhai.cn 文章来源: 信息时报 2009-12-23 10:17
竞拍慎防“不交吉” 行家教你避风险
交由拍卖行拍卖的房屋，可分为交吉和不交吉两种。“交吉”是指拍下来完成交易后就能立即入住使用的，“不交吉”则指被占用，买下来也不保证能交付使用的房子。尽管不交吉的情况占少数，但这是竞拍买家一定要注意避免的陷阱。
房子不交吉 拍来一串麻烦
广东格林律师事务所的田党胜律师最近接到了一宗不交吉拍卖房的纠纷。陈小姐今年5月通过拍卖行用32万元买到了海珠区一套住房，房子面积82平方米。
竞拍成功后，陈小姐来到了这套房子才发现房屋里有人居住。当时，陈小姐就傻眼了，自己的房子，怎么会有人居住？她对居住人说：“房子现在是我的，你是什么人？你应该马上搬走。”但对方也说房子是他的，并且拒不合作。
后来，陈小姐才知道，占着房子的就是上一手业主。他两年前买下这套房子，后来因经济困难断供，房子就被银行收回拿去拍卖了。现在陈小姐要入住了，他就声称，陈小姐拍下的只是空房子，不包括房屋的装修费用，他之前花了6万多元对房子进行了装修。为此，两个人扯皮好几个月。后来，陈小姐找到田律师后，田律师让双方协商并达成了一致协议：陈小姐再付给对方4.8万元作为装修款补偿，对方就搬走了。
过去,广东省拍卖行也曾在拍卖文德路附近的房屋时，遇到不交吉的情况，但通过诉讼、法院清场，最后其中的住户始终要搬走。拍卖师郭锡雄说，但也有一些不交吉的拍卖房产存在诉讼期较长的情况，他的一位朋友就曾经通过房产中介买过一套单位不交吉住宅，一年多后仍未完成诉讼程序，而由于诉讼程序一审再审，拖上一两年也并不罕见。
瑕疵房起拍价低三成 是否交吉拍前有公告
据了解，房子不交吉的情况主要有两种：一是房屋断供后被银行拿去拍卖，但上一手业主仍住在屋里；二是虽然被拍卖房被租赁出去，而且租赁合同尚未到期。广东省拍卖行的拍卖师郭锡雄也提醒，不交吉的房屋有几种特点，一看租约未完。二是屋主不搬，强行占用。三是由于历史遗留的问题非法占用的，例如一些原来出租的公房，对其中住户进行安置但达不到住户的要求，都可能出现不交吉的情况。
凯丽华拍卖行的谢先生介绍说，在拍卖之前，拍卖行会告知所拍房屋是交吉的还是不交吉的，买家在竞拍不交吉的房屋时，已经有了心理准备。所以，竞拍成功后，就要自行承担风险。
“会有一些关于拍卖回来的房屋因被人占用、没法入住的消息见诸报端，这就是竞拍房产存在的风险。事实上，风险与收益是成正比的，最重要的是竞拍前了解清楚。”资深拍卖业人士程先生告诉记者，存在瑕疵的房产，如不交吉或没有房产证等情况的拍卖房，其起拍价往往会比产权清晰、交吉的同类物业低约三四成。
不交吉变交吉 主要靠打官司
所以在遇上不交吉的房产时，首先拍卖行要清楚告知买家，具体的问题和瑕疵。而如果不交吉的房中有住户，住户是优先享有购买权的，如果不买，才会依据合法程序进行清场。
田党胜律师分析，不交吉的房屋一般是有存在一定瑕疵的，买方只能对房屋有简单的了解，如位置，面积，楼层，估价等。但不清楚房屋的使用情况，如是否有人入住，何时搬迁等，所以还是存在一定的风险。如果拍卖行能事先告知所拍卖房屋的瑕疵和问题所在，就能减少拍卖过后的纠纷。他进一步提醒，若想通过拍卖行买到房子，要争取对所拍标的物有更全面的了解，谨慎竞拍。
针对断供拍卖房不交吉的情况，竞得人可以运用法律程序，由法院来执行。而对于租约未满的不交吉拍卖房，租赁房则有优先买卖权；如果不愿买卖，租赁房也可以与新房主协商继续租赁事宜。国际拍卖行相关负责人也介绍说，目前，通过司法程序起诉，获得使用权，让不交吉变为交吉是最为多见的一种，还有自行协商、收取租金等手段，方法多样。总而言之，竞拍者在竞拍不交吉房屋的时候，一定要实地查看，了解清楚，免得日后麻烦不断。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
