09年长春住宅产品越分越细 洋房豪宅最抢眼

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东亚经贸新闻 严薇 　　 2009-12-23 14:12

　　2009年长春楼市今日关注之产品篇

　　2009年长春楼市在经过2008年的宏观调控后，全面复苏，迎来了一场集体的狂欢盛宴。数据显示，截至11月底，长春楼市共实现商品房销售面积600万平方米左右，供应量为770万平方米左右。

　　市场明显呈现出供略小于求的局面，无论洋房产品、大户型产品、小户型产品，还是投资产品都显现出了供不应求的态势。

　　产品细分洋房受宠

　　2009年的长春房地产市场，可以说是在“洋房大讨论”中开始的。“今年的产品还是以洋房为主，但现在的房地产市场真正的洋房类产品已少之又少，真正的洋房应该是6层以下的多层产品，建筑外延应是多变的、有层次的，每一层都应有花园、露台这样的户外空间。”长春融创置地有限公司总经理助理张铁丰说。正是这样的一场关于“什么才是洋房”的大讨论，让更多的购房者了解了洋房的本质。“市场细分，消费者对产品的需求也在升级，因此洋房的产品类型得到了更多希望获得产品升级的购房者的认同。今年力旺·塞歌维亚共推出300套洋房，都被抢购一空。”吉林省力旺房地产开发有限公司副总经理李昕表示。

　　业内人士认为，2009年，洋房无疑成为长春楼市的宠儿，在这一年中，融创·上城、力旺·塞歌维亚、复地·哥德堡森林、万盛·理想国等楼盘都以洋房产品为主打，在销售过程中成绩斐然，引领了长春楼市产品的一个亮点。

　　大户型主推购房者认同

　　从历年房地产市场产品的销售情况看，中小户型的销售都是市场的主力军，然而，2009年的长春楼市中，大户型的销售向好也成为其中的一个特点。

　　“购房市场中的组成部分主要分为刚性需求和改善性需求两个部分，而在今年改善性需求的表现更为突出。”长春中冶房地产开发有限公司营销总监于晓锋分析，在2009年的销售过程中，上半年主要以中小户型的刚性需求为主，而在5、6月份已经开始表现出改善性住房的需求，更多的购房者不是一次置业，他们需要产品的更换，从一次置业到二次置业的过渡，是他们买房的主要目的。

　　在走访中，记者了解到，大户型产品已经成为今年销售的主力军。华瀚四季花园、中冶·新奥蓝城、好景·岭尚、中海国际社区、一品红城、保利·罗兰香谷、伟业星城、中铁国际花园、亚泰·樱花苑等品质楼盘都将大户型作为主推产品。“大户型的最大特点就是舒适，能够充分的享受生活，二次置业改善性居住的人群才会去买大户型的房子。”张铁丰表示。

　　产品高端豪宅扎堆亮相

　　今年的市场中，豪宅产品集中亮相，无论是万科·潭溪别墅开盘时购房者飙车赶往购房现场，还是和黄·御翠园抬高看房门槛等现象，都昭示着高端产品的扎堆上市。

　　今年，净月区域在售项目13个，其中别墅类产品达到8个以上。长春豪宅开发开始形成一轮热潮，这种局面的形成一方面是当初的土地价格令开发企业不得不做出高附加值产品，另一方面也说明长春高端产品市场逐步成熟。

　　“2009年，中国房地产市场在国家经济回暖的大背景下呈现出气势磅礴的上升行情，成交量和房价持续攀升，在经济复苏大潮的推动下，长春房地产市场亦出现量价齐升的繁荣景象，别墅产品作为房地产皇冠上的明珠，在长春楼市中表现更为抢眼，不断涌现的市场热点让人目不暇接，独栋双拼联排别墅的功能升级、自然山水别墅与城市别墅的分庭抗礼……都昭示着长春楼市别墅项目一个新时代的开启。”中经联盟秘书长、华业地产股份有限公司副总经理陈云峰表示。南湖湾总经理朱军认为：“长春高端地产的开发还是洼地，在这一过程中，需要高端地产的不断出现，才能完善长春楼市中不同层次购房者的需求。”

　　刚需犹在小户型首选

　　低首付、首次置业……与这些字眼最容易匹配的关键词就是：小户型。今年楼市可谓是小户型当道的时代，小户型产品的优势在于住房总价低、好出手，而且出租率较高，这便促使其成为许多投资客的首选。

　　“‘90/70’政策的落实，为长春房地产市场的产品开发起到了一定的方向引导，而在这一引导下，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上的强行规定，使市场中的中小户型上市成为必然。因此，今年市场的供应中，中小户型仍是刚需人群的首选。

　　业内人士认为，在长春房地产市场中，主要的购房者仍是长春本地人的自住需求，其中婚房占有的比例达到60%以上。因此，在刚需的市场中，以首次置业的青年群体为主，他们对户型小、总价低的产品更为青睐。在今年的市场供应中，也体现了中小面积产品倾斜的局面。

　　通胀预期促房产投资

　　“通胀预期中，投资也是分级别的，未来稀缺的地段、设计优良的产品都将成为投资者的目标。”李昕分析，目前别墅投资化解现金风险已经成为一种趋势，“不是为了卖，更不是为了租，而是为了保值！”

　　长春某知名房地产代理机构的一位资深项目经理告诉记者，“今年以来，房地产市场出现了一个特别明显的现象，即有越来越多的避险资金进入了楼市。”之所以会出现这种现象，一是出于对通胀预期的担忧；二是因为房地产中的一些业态逐渐成熟，其稳定的投资回报率远超过其他商品，“比如以城市综合体为载体的长春红旗街万达广场公寓和住宅为代表的地产项目。”

　　“目前，投资的人在逐渐增多，选择小户型产品的有很大一部分都是为了投资。”天嘉·水晶城策划总监尹洪臣表示。“投资型产品90%都是小户型，而做什么样的产品源于市场的需求，地段好、周围交通集购物条件都很发达的楼盘，就会成为投资者的首选。”张铁丰说。

　　在谈到长春投资市场份额时，正茂地产营销企划部纪尚辰表示，“在长春，投资性需求占到整个市场份额20%-30%之间最合适。”

　　多层难觅高层成焦点

　　“在我看来今年市场很明显的特点是多层的产品越来越少，反而高层产品成为了市场的主流，与前几年多层当道的时期相比有明显的反差。”尹洪臣表示。

　　今年近70%的产品都为小高层、高层产品，其在市场中的主流地位已经不可逾越。业内人士认为，随着长春房地产市场的发展，土地资源越来越稀缺，地段的优势也随着城市的发展不断变化，因此，在大的趋势下，商品房由多层向小高层、高层发展是必然的趋势。

　　“随着国家对土地资源的集约利用，在土地开发上自然也需要集约化，因此在出让土地的过程中，土地的容积率相应都会给出调整，高层、小高层的建设开发也是对土地集约利用的表现。”长春市国土资源局局长朱亚福表示。在走访相应开发企业的过程中，记者了解到，很多开发企业在积极获得土地开发的同时，也看到更多的地块在“容积率”上都有了明显的表述，例如，容积率2.0、容积率1.8成为普遍现象，而前几年开发时容积率1.2、1.3的指标已经基本无法觅寻。

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