　　2009中国（太仓）房地产发展及突破高峰论坛

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 豪宅网 www.　　 2009-12-24 16:27

　　【主持人】：谢谢，各位嘉宾、各位朋友，下面我们的论坛就进入正式的主题演讲环节，下面有请浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军先生。

　　【李战军】：各位领导大家下午好，今天我会讲三个方面的内容。上海与周边相连的有五个县市，上海怎么来的？上海早先为松江服务，早先为江苏服务，上海解放的初期，有600平方公里，而现在正在从600平方公里走向2千平方公里，我讲的是中心城区，现在上海市的总面积是6千多平方公里，这6千和6百的差额都是1958年12月份，江苏省划归到上海市，所以上海要对江苏省的土地，对江苏省的人民抱着感恩的心情，这五个县市与上海经济分划看分三个等级，太仓就处在第二个等级的地位，有着巨大的发展空间，因为我们侧身一看，上海的房地产和昆山的房地产今天的交流互动这个场景，我觉得很快也会大规模的波及到太仓。

　　随着上海城市人口的膨胀，产业结构的调整再加上今年到通讯、信息、汽车条件的改善，上海和周边县市的关系越来越密切，形成了你中有我，我中有你的格局态势，人员互相往来，人员到彼此的地方居住置业，人员到彼此的地方投资、工作、生活，所以这种生活息息相关，地理位置靠近，产业产品融合，奠定了太仓和上海在过去、今天和将来一定是一种高度紧密合作的房地产发展关系，甚至有可能处于同一房地产圈子。

　　第二个方面，太仓和上海的房地产在综合配套、土地储备目标客户、市场价格、投资主体、住房保障等方面还是存在着巨大的差异，存在着正是因为这种差异，才使两地的房地产存在着互动错位发展的市场条件，房地产市场容量大，辐射面广，价格高，影响大，但同时困难也大，矛盾也大，压力也大，这些都是太仓难以感受到的。比方说今天的太仓人口规模大概是50万，我不知道这是户籍人口还是常驻人口的数目，但是现在上海市除了08年去年不景气以外，最近7、8年的时间，上海市机械性的增长每年净增上海的人口数目是30万，达不到太仓现有的人口规模，30万人每年进驻上海。比方说上海的住房保障，一部分人价格在上海来讲，房价上涨非常快，使干部、群众都难以承受，但是也不得不承认不是上海人有钱，是有钱人在上海，上海的房地产市场25%-30%，是境外人士、外国人士、外地人士购买去了，这种压力给上海造成巨大的压力。太仓的房地产完全可以利用自己的条件，接轨上海，服务上海，吸引上海，辐射上海，我个人认为，与上海接轨从不应该是单向的，而应该是双向的，既存在浙江、江苏、长三角地区的兄弟城市和上海接轨，也存在着上海应该以更开放的心态，更主动的实际行动和周边城市来接轨。

　　在住宅地产和商业地产两个方面，太仓都具备着再上新台阶的市场条件，太仓具有引导自己的房地产市场，更快更高更健康发展的上升空间。在过去的年月里面，大家想一想，上海中心城区有600平方公里扩展到现在目标或者是接近的2000平方公里，换一句话说，在过去20年时间里面，上海每1年占用原先农村的土地大概在50平方公里、80平方公里，有的时候是100平方公里这么一个数字，而现在今天来看，未来10年的时间里面，上海仅仅剩下121平方公里的主城区可以建设的地，所以上海的用地空间将会和过去出现一个完全不一样的形式，也正是这种土地供给的稀缺形式，促使了上海的房屋价格有比较大的增长，那么在这个方面，太仓具有和上海互动发展的条件。刚才杨部长讲了，上海市高房价对上海部分市民产生了住房的挤出效应，地理空间没有了，上海市目前的人口规模是1888万，包含着1400万户籍人口还有工作生活一年以上常住人口，但是目前上海市自己的测算，我们在未来发展当中的人口规模大概是在2300万左右，这个数目也很靠近现实的生存状况，未来是受到极大压缩的，在这样的情况下，导致上海相当一部分新的建设用地和住宅建设用地向老城区转移。

　　太仓的房地产在吸引大资金、大客户、大项目、大人群、大消费方面存在着非此即彼，就相当于我们吃饭一个圆台面，我筷子夹到的东西到我的嘴里就没有了，你夹到了东西到你的盘子里我就吃不到，这就说明了互相竞争的问题，这种客观问题是存在的。太仓的优势之一就是紧靠上海，太仓的之弱势之一也是紧靠上海，因为上海将很多大的项目，高端的东西等等都吸引了过去，上海市本身与江浙接壤的地方在我看来都是上海边缘化的地方，最为典型的就是崇明，上海市从来没有在崇明市投资过重大项目，而现在刚刚通车的桥隧工程，这是第一个在崇明投钱投的比较大的项目。除了崇明以外，像是金山、奉贤，如果南汇不是有深水港，不是有装备城，我觉得南汇这个地方也是被上海市边缘化的地方，我们靠着上海地区的建设，如果上海是一个中心城区，他也是上海的边缘，所以边缘有的时候不仅仅是地理的边缘，还是人口的边缘，经济的边缘，文化教育的边缘。所以上海周边五个县市除了昆山杀出一条血路以外，其他的四个县市，他们现在还是处在上海的边缘地带。他们现在这种促进跟产业能级走向高端带来发展的障碍，因此我觉得，太仓要敢于与上海的房地产竞争，不断要吸收上海的中小房地产企业，我觉得三四线城市有巨大的空间，也要敢于与上海的大房地产企业竞争，到这里来投资。为了上海同时也要为了太仓，要建设房地产的高端产品，举办一些高端的活动。

　　上个星期，我在一个宾馆开会，是宝山房地产协会开会，到宾馆以后，我感觉整个宾馆都是上海人在那里住，在那里开会，这种情况我觉得上海客观上是存在着一种大量的会议，大量的消费，离开上海在上海周边来进行消费来进行展开的，这些会展经济，宾馆经济，我个人认为来讲，上海的周边地区，敢于和上海进行挑战，就是要拉客源，要占领上海的市场。比方说别墅，很可惜，现在我们国家政策不允许再增加别墅供地，如果将来这一条放开的话，我希望造的别墅造的好，吸引上海高端人才来居住，少造一些经济型的别墅，我就不相信，我们各省市的部以上的领导都住在联体别墅里面，如果中国禁止造别墅，禁止别墅供地，我认为我们的领导同志首先都应该从别墅里面搬出来，如果你们不搬出来，就应该允许富裕起来的中国老百姓也可以住进别墅。比方说，城市发展都是竞争向上的，而不是规划、计划决定你的命运，上海过去只有一个上海汽车，很小，国家的重点，一个是一汽，一个是二汽，20年前我在市政府的时候，在朱镕基身边工作的时候，我就强烈的感觉到，上海就要用原来的上海汽车联合大众，或者是联合美国的通用，形成中国三大汽车产业基地，而且一度是中国三大汽车产业基地的老大，这一个不是国家发改委事现规划同意批准的，是竞争性上岗的结果，长三角很多的城市，比如昆山的台资企业IT产业都是靠着自己的抓住市场机遇，竞争上岗的结果，结果这个城市有了地位，昆山的市委书记接二连三成为我们高端人才的输出地，多少个部长、省长、省委书记出自于这个地区。所以我认为，既要看规划、计划，更重要的每一个地方，要有竞争性上岗这种决心，没有这种魄力和决定我觉得也是有问题的。哪一天苏州市的工业产值超过上海我一定也不惊奇，哪一天苏州的GDP超过深圳的GDP，我一点也不会惊奇，这都是苏州市和苏州市人民，当然也包括太仓，在过去改革开放年代里面，抓住了两条基本的发展途径和经验，一个就是招商引资，把人才的技术，人才的钱砸在我所管辖的地方，让这个地方产生就业、GDP、税收。还有一个基本的路径，就是卖地，卖的多，卖的价格高，地方就有了发展的资金和实力，不但长三角，我个人看，全国的每一个城市，这些年的发展，看他的法宝、独门暗器就这两条，当然也有些是靠资源发展起来的。

　　第四，上海的房地产正在面临着重大的考验，在这个时候，谈谈我个人的观点，并不是主流的观点，但是我认为，两地靠的近，我也希望上海房地产有一些看法、心声和太仓的房地产界的同志们做一个沟通。

　　前些天我高度关注中央经济工作会议的公报报道，我注意到，中央经济工作会议的报道里面没有讲房价，没有讲通货膨胀预期，没有讲紧缩货币信贷，中央经济工作会议上面讲的是要保持政策的稳定性，连续性，甚至还讲要扩大我国低收入者的消费比，指出中小城市要在户口、就业、吸收农民工方面要发挥重大的作用。12月14日国务院常务会议上面，我非常注意国务院常务会议，似乎在朱镕基年代是每年开2、3次国务院常务会议，在温家宝总理组织国务院期间，好像一个星期10天一定会出现一个国务院常务会议，那么这个国务院常务会议上面提出了增加供给，抑制投机，加强监管，推进保障的四条措施，四条措施出来以后，第二天开始中国资本市场上市公司房地产板块、金融板块、能源板块率先极转，引领大盘单边大幅度破跌，击破60条均线，人心涣散不可收拾。我只是把房地产的政策和中国资本市场上的反映把它联系在一起，这种联系，你说是牵强附会也好或者是有意而为之也好，我们来看市场是什么样的反映？今年我国商品房的销售面积可以超过6.7万亿平方米，今年我国的商品房的销售额能够达到3.15万亿元，如果加上存量房的销售，我国今年房地产销售额将达到5.7万亿，这是什么概念？是国务院两年4万亿拉动经济的一个政府投资中央和地方政府联合投资的一个总额，5.7万亿相当于我国一年零售消费品总额的一半，也相当于我国今年银行信贷规模的大部分，它是通过房地产业收回来了。我非常高兴听到中央经济工作会议上面胡总书记说，这是共和国新世纪以来经济最为困难的一年，但是我们解决了对策，解决了任务，很好。我要补充一句是说：今年也是中国房地产业在中国经济最为困难的一年当中，新世纪以来最为辉煌的一年，为中国的经济奠定了重要的基础，做出重大的贡献。

　　刚才杨部长讲到，形势和房地产的形势，我的感觉是，经济回暖了，又可以动手向房地产业来一下子？我个人认为，在今天中国房地产业宏观调控政策上面，我们存在一些误区和偏差，我愿意把这几个方面给大家做一个汇报。第一是毫无疑问，房地产问题关系到民生问题，但是用政治的眼光，用社会安全的问题，用社会大局的要求，对于中国房地产各个产业，唯独对于中国的房地产业要求特别大，认为现在国家政治稳定的问题，民生福利的问题，社会安全的问题，经济发展大局的问题，都集中反映在中国房地产业的问题上，我认为房地产业承受了不能承受之重，有很多问题不是它单个产业的问题。

　　第二个问题是认为导致我国资源的财产配置，社会不公平的，土地制度改革和住房制度改革是失败的，我注意到，在去年、今年改革30年的时候，我们的报纸舆论很少报道使土地制度住房制度改革，我个人认为，恰恰这两个单项的改革是过去中国经济体制改革当中最为成功的两个单项改革。

　　第三个问题，我们现在房价一涨一片怨声，到处都讲买不起房，我纳闷中国开发商造的几十亿平方米的住宅，难道都给外国人买去了吗？房价上涨都说不高兴，而股价上涨大家都高兴，现在每一个城市80%的户籍人口和居民通过改革都拥有了自己的产权房屋，而不动财产在30年前，像我这样的老同志，他们家里的财产结构是零，因为全部都是租赁，现在中国长三角地区老百姓家庭财富的90%、80%都体现为不动产，这是中国老百姓支持共产党改革开放的经济基础，所以他要造就一个人人都能买得起房的房地产市场。我个人认为，即便是发达国家也形成不了一个居住在那个城市里的劳动者谁都能买得起房的房地产市场。

　　第四个问题，我们现在的宏观经济的调控，依据的是中国房地产市场上房价，房价一高政策就过来了，05-07年三年组合拳发布了很多调控政策，行政的措施，经济的措施接连而出，而我们是履调履涨，履涨履调，这说明我们对中国房地产业经济发展规律认识不深，客观上我们是存在失误的，比如非常不恰当的7090政策。

　　第五个问题，很多人认为，我们的世界都存在着大家都认可房价收入比，房价租金比，房价地价比，超过了这个，就不健康，就要拉警报，那么我们现在也有学者认为，北京上海的房价收入比是最高的，泡沫主要集中在上海，而中小城市的泡沫非常小，我非常奇怪，北京、上海谁不知道，你能够统计的就是工资收入，而北京、上海人公职收入仅仅是他每年每个月收入的一个部分，大量的非劳动收入，灰色收入，还有劳动收入是存在的，统统没有纳入进去，我个人认为，恰恰是北京和上海是买房能力最强的两个城市，但是我们现在来讲泡沫最重是什么道理，是因为收入太低，收入依据的是工资，而工资恰恰仅仅是这两个城市收入当中的一部分，甚至对有的人来讲是一小部分，大量的收入并没有统计进来。

　　第六个问题，认为中国的房地产业，它的土地资源和别墅、公寓、宾馆、办公楼能够在全国范围内进行统一的宏观调控，我持反对意见，房地产专家没有全国性的，只有区域性的，房地产调控不可能像货币、石油、矿产资源可以在全世界调控，因为房地产都是不动产，房地产的调控只能是城市性的，区域性的，而非全球性、全国性。

　　第七个问题，我们现在的城镇住房保障不但要覆盖到低收入者，现在要覆盖1%城市的60%，如果住房保障面覆盖到60%，我个人可以说，在房地产市场上面，我们倒退到计划经济年代，如果覆盖到一个城市家庭和总人口的30%，我可以跟在座的每一位同志讲，中国的每一个城市的地方财力都覆盖不了这个城市的人口的30%家庭数，上海市经济适用房、廉租房，现在在试点，我给大家透露一个信息，不会超过3%，我认为这是对的，我们要把有限的资源集中解决最为困难，收入困难，住房困难的一些人。刚刚毕业2、3、4、5年买不起房正常，买得起房是超常规的结果。我今年60岁了，我现在还按揭贷款，不要去做攀比，要想想，我为这个社会做了什么样的贡献，正确对待现在市场的房价问题。

　　第八个问题，认为地方政府和开发商是我国房地产偏离健康发展轨道的主要责任者，我在北京开会，我告诉他，上海的房地产公司有总参的，有共青团的，保利、中海油等国有大企业。

　　第九个问题，境外房地产泡沫破灭的问题是对中国房地产业的鲜活警示，迪拜的房地产泡沫破灭，中国有很多人都乐的很，他们根本不知道如果房地产做不下去，房价下跌，我们和国外不一样，第一经济往上走而不是往下走，第二个中国的每一个城市都在进行城市化的过程，大量的农村人口进入城市。现在我们注重网络和媒体的舆论，我们要做具体的分析，我在网络上面看到大量流氓无产者用极端下流的语言来攻击辱骂政府，所以对于网络上、媒体上要做具体的分析。

　　今天谢谢各位让我讲了这么多心中的话，谢谢大家。