　　2009中国（太仓）房地产发展及突破高峰论坛

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 豪宅网 www.　　 2009-12-24 16:27

　　【主持人】：谢谢。接下来有请中融国际信托房地产金融部市场总监傅冬亮先生。

　　【傅冬亮】：非常荣幸可以到太仓做这个论坛，我今天所做的题目是房地产股权融资信托与2010年房地产融资模式，以下我的发言只代表我个人不代表我的公司。

　　我本人长期在北京和上海工作，这半年主要是在浙江两市跑，所以有很多亲身的感受给大家讲一下。我简短说三点。

　　第一对于当前金融政策如何看待明年的房市或者是地价。

　　目前我个人认为，南京或者是安徽的合肥，我刚刚跑过，南京的存量房是从年初10万套降到上个月底的2万套，城中心的一些房价今年上涨最高，但是从明年一二季度来看，从经济投资周期和延续期，房价还会节节上升。但是从第三季度开始，包括明年第四季度，应该是供需达到一个平衡，而这个个案其实不但是在南京，我相信在一些三四线城市也会有。之前推出一些政策，开发商拿地对自有资金的要求，其中有一些弹性，首付比上一次要延后，比如3个月或者是4个月以后，它整个土地款支付的期限延长到1年，而上一次土地款的支付周期里面只有半年，所以还是为开发商留了弹性，无非是把首付提高到50%。

　　第二从区域来看，目前信托公司对银行针对的一些城市有没有什么特殊的区别。

　　刚才李老师也说了，我们对于一二线城市包括像是深圳、广州、上海、北京，这些一线城市，比如说上海的外环以内或者是北京的五环以内，这些城市的住宅，如果开发商有开发的业绩，理论来讲作为信托公司是能够接单，但是作为股权信托，我们作为投资人进入，持有公司的股份，对于开发商的综合素质还会有一些各个方面的要求。如果对于项目类型来说，目前信托公司做股权融资仅限做住宅项目，对于商业和工业地产，以后它的复杂程度，目前所有的信托公司并不是说不做，而是很谨慎。对于商业综合体来说，如果租售比例，可出售的部分我们会打一个折算，他的现金回流量，比如打一个3折或者是4折，我们公司目前已经接20多个房地产项目，大多数都是住宅项目，没有一个是非住宅的。

　　对于像是太仓临近上海，又是属于经济发展上升期的四线城市，我们的判断点第一是在招商引资。第二是在当地土地供应量，如果这两方面当地的政府，包括开发商都有一个有序的规划，而不是做的非常激进，我们还是非常愿意支持这样的一个四线城市。如果从绝对数来说，在当地排名前20名（收入、规模），我们都有可能跟当地开发商进行股权融资，我们的股权融资的模式也是以发行信托产品，这些资金支付开发商40%-50%的土地款，年利率控制在12%-16%，每个省份的资金充分程度不一样。

　　我们会派一个财富副经理到这个公司，所有的资金进出都必须要有他的签字，所以基本上等于我们做了这个房地产项目财务外包的工作。另外我们会派一个董事加入他们的董事会，他具有一票否决权，所有的决议必须要通过信托公司的允许。但是我们不会干涉开发商的日常经营成本等等方面。

　　非常感谢各位。