明年楼市调整三大猜想 物业税、投资机会、保障房

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晚报　　 2009-12-25 11:06

　从中央经济工作会议提出支持居民自住和改善性购房需求；到上周明确个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；再到本次提出遏制房价过快上涨势头，明年楼市政策的面目逐渐清晰。针对楼市实际和变化提出针对性和灵活性的办法，将是2010年楼市调控的主调。

　　物业税能否如期推出

　　在讨论了近10年后，随着国务院的公告，物业税再次成为焦点。日前，国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。据悉，全国已有10省、市对物业税进行模拟性的“空转”运行，建立起了一套征管体系。物业税真的要开始实行了？

　　国税总局一位负责人曾在去年初表示，物业税方案还面临众多跨不过去的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010~2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来作评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

　　据了解，目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70％为基准，征收税基的1．2％为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12％的物业税，但空转中并没有设定起征点。

　　对于购房人来说，都希望物业税能够代替一次性支出的土地出让金。但财政部、国家税务总局和国土资源部官员，在多个场合不约而同地明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金，在转让和保有环节同时征收物业税。

　　这意味着，酝酿中的物业税没有担负降低房价任务，而是着眼于调节住房中的贫富差距，抑制住房中的高消费，促进已有住房资源充分优化利用。

　　明年投资房产是否合适

　　由于房价的快速上涨，自住型需求逐渐被排除在外，投资型甚至是投机型需求成为市场的主导。美联物业市场研究部调查报告显示，北京、上海、深圳三地二手房市场上的非自住买家均已远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为，这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。

　　“我个人觉得，最近几个月是敏感期，不建议出手。明年房价还是有可能会降，即使不降，上升空间也很小，基本是高位盘整的状态，对投资来说，没有太大的盈利空间。”不过他指出，从长期来看，房价是波段上升的，目前通胀预期高涨，如果长线操作，更多从保值的角度考虑，倒仍可以投资房产。“当然，也可能有比房地产更好的保值手段。”

　　还有业内人士指出，房地产投资除了要把握大势，踩准一些重要的结点也很重要。一些交通基础设施的开工，重大项目的立项等等，都可能带动周边楼市的上涨预期，抓住机会就可能从中获利。

　　保障性住房门槛能否降低

　　日前，位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房项目——上海“晶城”破土动工，该项目总规划建筑面积占2009年度经济适用房新开工面积的1/10，也标志着上海完成2009年“经济适用房600万平方米开工面积”的目标。随着更多保障性住房的陆续开工或建成，不少市民反应，保障性住房的申请门槛能否适当降低？

　　在日前召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，扩大经适房的申购范围，可将更多的“夹心层”人群纳入保障范围。

　　记者了解，对于经适房申购人群的收入门槛，各地有不同的执行标准。比如，北京市确定的3人户家庭年收入上限为45300元，上海规定申请购买经适房家庭的人均年可支配收入不超过27600元，且与中央的规定不同，上海市的经适房面向人群为 “中低收入住房困难家庭”。针对“夹心层”人群的住房需求，申购经适房的收入门槛可能会降低。

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