地王临拍“易主”另有隐情 富力联合体突击转型
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华夏时报 2009-12-26 12:15
碧桂园升格称不再“卖白菜”
对于突如其来的果实，富力联合体三位负责人显得尤为兴奋，直笑言“刚接触到蛋糕，还没想好怎么分配”。
相比于保利联合体对于项目产品定位、后期销售做的大量前期工作，雅居乐和碧桂园对于项目前期的操作之“周密”和“反常”让人感到惊讶。
碧桂园有关拿地人士透露：“以前每次拍地都清楚，唯独这次看不懂。”他表示，该项目是由公司一把手杨国强亲自出马，并没有听说安排相关部门做前期工作，他们也是前几天公司要去挂牌才知道公司参与了。
“没想到公司会参与。”雅居乐广州一人士告诉记者，拍卖前挂牌才知道，这次可能是集团高层直接负责，该项目连广州公司也没有参与前期市场调查和评估策划，而此前的任何项目，都要配合做前期调研，包括雅居乐科学城（000975）地王。
以此看来，在前期几乎没有参与该项目的富力联合体，在拿地后如何操作也在考验着雅居乐和碧桂园的固有开发模式。
据了解，亚运城项目容积率为1.66倍，以高层为主，不能盖别墅和洋房。然而，雅居乐一直以别墅、洋房高端项目开发为主打，而碧桂园则是以低价盖低层住宅为主，两者拿地的共同模式是，前期控制土地一级开发，再分期分批购买，以缓解资金周转。而拿低价地，一直是两者的拿地原则。
对此，雅居乐总部负责人表示，公司也在开始建高层，应该不是问题。而碧桂园拿地人士则私下透露公司的转型倾向：“以后不卖白菜了，要卖8000元以上的房子。”
255亿土地利润仍可观
“没有永远的敌人，只要有利益可图，均可合作。”雅居乐总部负责人对记者笑言。
可观利润成了双方的“红娘”。据悉，除去已建成的107万平米物业，剩下的331万平米折合楼面地价只有4400元/平米。而距离亚运城不远处的保利公馆2010项目，正在销售的毛坯房均价为9000元/平米。
广州市国土房管局相关负责人表示，该项目生活配套完善，在亚运会召开前，地铁也将开通，亚运城是广州未来重点发展的新区，255亿的成交价格是理性的。
“没有可观的利润，开发商就不是开发商了，那就是帮政府建经济适用房，也不会有这么大的兴趣。”万科深圳人士对记者表示，14块未开发土地，开发周期会很长，长期来看，该地块升值潜力很大。
对于该项目，保利、万科都认为资金不是问题，但负责举牌的富力华南区总经理朱荣斌则感慨，亚运城项目最大的问题还是资金运作的安排。
据悉，富力、雅居乐、碧桂园将成立项目公司以开发该项目，三方的股权分别为34％、33％和33％。日前国家出台了土地出让金首付需达五成的新政，广州市国土房管局相关负责人指出，由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，因此仍继续按挂牌公告内容执行。
而根据公告，第一期土地出让金需在12月25日前缴纳40％，即102亿元，剩下的分两年缴清。
而目前这三家房企上半年的财务报表显示，从现金流来看，这个圣诞节付钱应该不是问题。数据显示，截至6月30日，富力的库存现金为59.79亿元；碧桂园现金为94.32亿元；雅居乐的现金及现金等值项目为49.12亿元，总和已超出200亿。
而在以后的两年时间内，三大开发商仍需要在漫长的开发中，缴付剩余金额，但市场冷暖的不可预测性，给这个巨大的民营联合体托起的“地王之王”蒙上一层晦暗不明的面纱。
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